Файл: Книга издана благодаря поддержке и содействию Citi Foundation Спецпроект Российской экономической школы по личным финансам.pdf

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
37
Глава III.
Кредит
женности направляются все суммы, поступающие на ваш текущий счет. Это не озна- чает, что овердрафтом пользоваться нельзя. Можно. Только осторожно. (Подробно о кредитных картах читайте в следующей главе.)
КРЕДИТЫ
В МОДЕЛИ
КАПИТАЛА
Ипотечный кредит — это третий вид кредита. Особенность его состоит в том, что он выдается под залог объекта, который приобретается. Это может быть земельный участок, дом, квартира, то есть недвижимое имущество. Срок его существенно отли- чается от других: ипотеку можно брать на срок до 30 лет. За рубежом ипотека — это всегда залог земли и находящейся на ней недвижимости. В России свое понимание ипотеки: это может быть кредит только под залог недвижимости, но не земли. Земля берется застройщиком в краткосрочную аренду. В итоге покупатели недвижимости владеют… кубометрами воздуха на определенной высоте. И если по тем или иным причинам собственник земли решит построить на месте вашего дома дорогу или что- нибудь еще, то вас могут легко переселить (например, из центра города на окраину).
Когда-то, примерно в VI веке до н. э., греки ставили столб на границе земельного участка с надписью, что этот участок обеспечивает долг заемщика. Это и была ипотека,
в переводе с древнегреческого — «подпорка». В строгом смысле она означает залог банку недвижимого имущества для получения кредита и служит в качестве гарантии возврата кредита. Но часто «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляются как сино- нимы. Ипотека — самый распространенный способ приобретения недвижимости.
Недвижимость мы используем по-разному, и можно легко увидеть, как ипотека ра- ботает на все три вида капитала: текущий, резервный и инвестиционный. Если квар- тира покупается для проживания, то это имеет отношение к текущему капиталу и фак- тически является расходной статьей, а не доходной. Ту же квартиру можно рассмат - ривать не как «дом, милый дом», а как пенсионную программу (за счет ренты с квартиры от сдачи внаем можно обеспечить свой доход после выхода на пенсию).
Тогда это инвестиции в резервный капитал. Если же квартира покупается с целью по- лучить доход от дальнейшей продажи, когда квартира вырастет в цене, то это не что иное, как инвестиционный капитал.

СРОК
ПРОЦЕНТНАЯ
СТАВКА
КОМИССИЯ
38
Финансовая грамота
Вообще, инвестиционный капитал — это не только прямые финансовые вложения.
Это любые вложения, которые в будущем могут приносить доход. Плата за обучение,
вносимая каждый семестр за счет взятого образовательного кредита, — один из воз- можных видов инвестиционного капитала. Ведь впоследствии вы планируете получать более высокий доход благодаря полученным знаниям.
Все три вида капитала и три вида кредита могут переплетаться и работать в зави- симости от задач и целей, которые вы перед собой ставите.
Кредит — дело заманчивое. Если не хватает средств, надо взять их в банке, решить свои проблемы и расплатиться с банком по долгам. А для этого можно взять еще один кредит и еще один кредит… И в конце этого пути оказаться в долговой яме или пус - тить себе пулю в лоб. Таких историй написано немало. С точки зрения психологии —
они драма. С точки зрения сценариста — благодатный материал. А с точки зрения фи- нансовой — все они банальны. Чтобы не пополнить этот список, надо усвоить всего лишь три условия, без которых не может существовать ни один кредит.
Условие первое. Срок, ставка и комиссия
Первое условие включает сразу несколько параметров: срок, ставку и комиссию.
Как правило,
срок для потребительского и целевого кредита — до 5 лет; для ипо- течного — до 30 лет. Эти ограничения не жесткие. Клиенты банка с положительной кредитной историей могут рассчитывать на более длительные кредиты.
Процентная ставка предлагается банком. Фактически это стоимость кредита, то есть плата за пользование средствами банка в личных целях. Банки рискуют и, на- значая ставку, действуют по простому принципу: чем менее обеспечен кредит, тем выше его ставка. Объявленная ставка — это всегда номинальная ставка. И здесь ра- ботают те же законы, что и в случае с депозитом: заемщик «клюет» на ставку
номи-
нальную, а выплачивает банку ставку эффективную, которая включает банковские ко- миссии.
Комиссия в данном случае — это сумма, которую банк берет за свои услуги по вы- даче кредита и его обслуживанию. Банковская комиссия может зависеть от суммы кредита (в процентах от нее) или нет (тогда это фиксированная сумма). В принципе, ко- миссия может быть даже равной нулю.
При номинальной ставке по кредиту 18% комиссии могут достигать 30–40%. Для не- сведущего заемщика это окажется, мягко говоря, неприятной неожиданностью. По - этому за кредитами в банк лучше отправляться, вооружившись знаниями, почерпну- тыми из этой главы (и не только).
Вот список комиссий, которые банк может взимать за обслуживание кредита:
●
комиссия за рассмотрение кредитной заявки (до 1% от суммы кредита);
●
комиссия за выдачу кредита (до 2% от суммы кредита);
●
комиссия за открытие и ведение ссудного счета (до 3% в год от непогашенной суммы кредита);
●
комиссии, уплаченные третьей стороне по требованию кредитного договора с бан- ком (например, страхование жизни или залога, услуги оценщика залога, нота- риальные услуги).
Итак, чтобы точно рассчитать свои издержки по кредиту, недостаточно знать номи- нальную ставку (это
очевидные издержки). Комиссии банка — это тоже издержки по кредиту, только
скрытые. А если придется платить штраф за просрочку платежей, то издержки еще более вырастут. Штраф — это
условные издержки, так как вы несете их только в определенной ситуации — при просрочке платежей по кредиту. Заранее рассчитанные издержки по кредиту помогут выбрать самый выгодный и правильный вариант, который в конечном итоге сохранит ваш капитал от лишних трат.
УСЛОВИЯ КРЕДИТА

Условие второе. Обеспечение кредита
Второе условие — это
обеспечение кредита, то есть те гарантии, которые нужны банку, чтобы вернуть себе деньги в случае неплатежеспособности заемщика. Тут не действует закон «презумпции платежеспособности». Каждый заемщик должен дока- зать, что банк в состоянии вернуть себе выданные по кредиту деньги, если заемщик не сможет это сделать самостоятельно. И доказать это делом: отдать в залог свое иму- щество или предоставить поручительство третьих лиц.
В залог можно дать и доставшийся в наследство от бабушки браслет, и автомобиль,
и подлинник Шагала. Главное, что это имущество находится в вашем полноправном владении и оно обладает необходимой ликвидностью (то есть банк может легко его продать).
При оформлении ипотечного кредита залогом служит приобретаемая недвижимость,
а также любое другое недвижимое имущество, находящееся у вас в собственности.
Как только вы становитесь собственником долгожданной квартиры или загородной виллы, вы тут же отдаете ее в залог банку-кредитору. Теперь, если вы не вернете деньги, банк обратится в суд, и ваша недвижимость будет продана, а деньги от про- дажи пойдут на погашение кредита.
Казалось бы, залог позволяет банку не беспокоиться. Но все же это средство не на сто процентов надежно. А вдруг дом, на который взят целевой кредит, так и не будет построен? А вдруг заемщик пустится в бега? А вдруг он просто станет банкротом и разведет руками: мол, нет ни денег, ни квартиры, ни машины, ни Шагала? Поэтому банку, как правило, недостаточно залога. Ему еще и
поручителей подавай. Где их ис- кать? Среди родственников, коллег и друзей.
Это и хорошо, и плохо. Хорошо, потому что в поручители идут только верные друзья.
Значит, они у тебя есть. Плохо, потому что поговорка «Если хочешь потерять друга, дай ему денег взаймы» легко перефразируется в другую: «Если хочешь потерять друга,
возьми его в поручители». Но это из области отношений, которые совершенно не вол- нуют банк. Банк волнует только наличие этого самого поручителя — совершеннолет- него, кредитоспособного, физически присутствующего в банке при оформлении кре- дита и желательно женатого. Тогда он приходит с женой, и банк доволен, так как от- ветственность по кредиту распространяется и на жену поручителя тоже.
Отказаться быть поручителем можно, но это верный шаг к обиде и прекращению дружбы. Через такое русскому человеку трудно переступить. Зато легко оказаться жертвой необязательности друга-заемщика. Так случилось с одной дамой — облада- тельницей редкой на сегодняшний день профессии библиотекаря. Она выступила по- ручителем по кредиту своего друга и коллеги, который в скором времени благополучно отбыл на остров Кипр, оставив долг непогашенным. Суд признал даму-библиотекаря ответственной по кредиту новоиспеченного киприота. Так как ничего подходящего (не- движимости или автомобиля) для возмещения долга в собственности дамы не оказа- лось, суд постановил вычитать ежемесячно 50% зарплаты библиотекаря в счет пога- шения кредита. Если же у дамы окажется новая собственность (квартира в наслед- ство), то она тут же уйдет в счет погашения долга по кредиту.
Банк при этом не торопится, он может ждать сколько угодно.
ОБЕСПЕЧЕНИЕ
КРЕДИТА
39
Глава III.
Кредит
ПОРУЧИТЕЛЬ

40
Финансовая грамота
Условие третье. Досрочное погашение
Третье условие, о котором не стоит забывать, — возможность досрочного погаше- ния кредита. Для заемщиков в России это условие намного существеннее, чем для жителей западных стран. Люди там вообще никуда не спешат и любят все планиро- вать. Поэтому у них невысокие банковские ставки, зато большие штрафы. Мы же не привыкли жить в долг и стремимся поскорее расплатиться с кредитором. Наверное,
поэтому ставки по кредитам в России одни из самых высоких, а штрафы — одни из самых низких. И все же банку невыгодно, выдав кредит, сразу получить его обратно.
А как же проценты? Поэтому банки устанавливают срок, до истечения которого не- льзя вернуть кредит. Например, 6 или 9 месяцев. Этот срок в обязательном порядке указывается в любом договоре о предоставлении кредита. Но это не означает, что через 6 или 9 месяцев можно вернуть весь кредит целиком. При досрочном погашении в действие вступает система штрафов. В системе простая зависимость: чем раньше заемщик хочет вернуть кредит, тем больше штраф. Досрочное погашение кредита банк разрешает, но не приветствует. Он не хочет нести потери, если выдал деньги под высокий процент, а ставки снизились. Возвращенные деньги банк уже не сможет вы- дать в кредит под такой же высокий процент. Самая выгодная ситуация для банка,
когда заемщик вносит по графику регулярный платеж. Самая выгодная ситуация для заемщика — действовать по ситуации. А истина всегда где-то рядом.
Как у любой финансовой операции, у кредита есть свои риски. Общая формула по- ведения заемщика по отношению к рискам такая же, как вкладчика при размещении депозита: избежать невозможно — минимизировать хочется — управлять необходимо.
Рассмотрим основные риски и способы управления ими.

41
Глава III.
Кредит
случае: а) потери трудоспособности заемщика; б) потери заработка; в) любого изме- нения финансового положения, при котором текущие траты превышают возможность выплат по кредиту; г) смерти заемщика.
Отсюда вытекает простой вывод: потерю заработка невозможно предусмотреть и тем более предотвратить. Но можно и нужно информировать банк и реструктуриро- вать кредит, то есть изменить его условия.
Один молодой человек взял це- левой кредит на покупку автома- шины «Жигули» в размере 150 ты - сяч рублей. Каждый месяц он дол - жен был выплачивать банку
10 тысяч, и это его вполне устраи- вало. Вскоре после получения кре- дита молодой человек потерял ра- боту. В течение трех месяцев он еще платил по кредитным обяза- тельствам, а потом в течение года не платил вообще. Он, естествен - но, искал работу и ездил все это время на своих «Жигулях». Работу он нашел, в банк пришел и хотел погасить кредит. Но выяснилось,
что его просроченная задолжен- ность далеко не 10 000 руб. х 12 мес.
= 120 000 руб., как он предполагал.
С учетом штрафов она выросла до
250 тысяч рублей. Тогда он предло- жил забрать его машину как залог.
Банк оценил «Жигули» с учетом
15 месяцев эксплуатации всего в 70 тысяч. Нетрудно посчитать,
что долг остался в размере 180 ты - сяч рублей. Банк потребовал про- дать квартиру, и молодой человек пришел в отчаяние. Из-за того что он вовремя не сообщил банку о по- тере дохода и не изменил условия кредита, он лишился всего.
Самые дорогие
«Жигули»
Молодой человек после оконча- ния института сразу женился. Он устроился на хорошую работу. Его зарплата позволяла взять кредит на покупку трехкомнатной квар- тиры, так как он ожидал прибав- ления в семействе. Молодой чело- век был совершенно счастлив. На радостях он решил устроить себе последний «мальчишеский» от- пуск и отправился в горы. Там произошел несчастный случай,
в результате которого молодой че- ловек стал нетрудоспособным.
Никаких дополнительных источ- ников дохода у него не было.
Только высокая зарплата, которой теперь он лишился навсегда. Обя- зательства перед банком автома- тически перешли на жену.
Самый неудачный «мальчишник»
Что мог сделать молодой человек, чтобы смягчить удар? Застраховать свою жизнь и трудоспособность. Это во-первых. Кстати, сами банки часто при оформлении кредита предлагают такую услугу. А во-вторых, не стоит брать кредит, на погашение которого уйдут практически все средства. Кредит придуман не для бедных. Он придуман для бо- гатых, которые, имея несколько источников дохода, знают, из какого кармана в какой надо будет переложить деньги, чтобы погасить кредит. И эти карманы, и эти деньги у них есть. Например, если собственный бизнес приносит доход 40% годовых, то зачем забирать деньги из бизнеса для покупки недвижимости, если можно взять ипотечный кредит по ставке 15% годовых?
Валютный риск
Смысл его примерно такой же, как и в случае депозита: если ваши денежные по- токи зависят от курсов валют, то вы можете на этом выиграть, а можете проиграть.
Этот риск очень важный для россиян, потому что до кризиса многие предпочитали брать кредиты в долларах, руководствуясь следующей логикой. Банковские ставки по кредитам в долларах, как правило, ниже. Значит, платить по кредиту надо меньше. А
если и курс доллара упадет, то еще выгоднее получится. Может, и получится, но уж очень это напоминает классический вариант «за двумя зайцами». Итог этой погони знают все. Хотите проверить? Вот две задачи для сравнения.

42
Финансовая грамота
Задача 3
Артур взял ипотечный кредит в долларах. Ставка 11% годовых показалась ему куда
более привлекательной, нежели 14% в рублях. Его ежемесячный платеж составил
1000 долларов вместо 26 000 рублей. Однако за год курс доллара к рублю изменился
с 24 до 32 рублей за доллар. Насколько выиграл или проиграл Артур от того, что взял
долларовый, а не рублевый кредит?
Решение
1) 24 х 1000 = 24 000 руб. — размер ежемесячного платежа при курсе 24 руб./долл.
2) 32 х 1000= 32 000 руб. — размер ежемесячного платежа при курсе 32 руб./долл.
3) 32 000 — 26 000 = 6000 руб. — разница между ежемесячными платежами по ва-
лютному и рублевому кредиту.
Ответ
В данный момент Артур однозначно проиграл: теперь он должен тратить для погаше-
ния долларового кредита 32 000 руб. в месяц, что на 6000 руб. больше, чем по рубле-
вому кредиту. Более того, он остается в постоянной неопределенности относительно
дальнейшего изменения курса доллара и размера своих выплат.
Не пытайтесь выиграть, принимая на себя риски, которыми вы не умеете управлять.
Берите кредит в той валюте, в которой получаете доход.
Процентный риск
Он аналогичен процентному риску по депозиту. Например, вы платите по ипо- течному кредиту 16% в рублях. Ввиду поддержки ипотеки со стороны государ- ства ставки уменьшились до 14%. Если вы остаетесь пассивным, то теряете 2%
в год. А если вы грамотный заемщик, занявший активную позицию, то вы зай- метесь перекредитованием, то есть организуете рефинансирование своего ста- рого кредита за счет нового, более дешевого. Новый кредит можно взять в дру- гом банке. Или же прийти в свой банк с реальными цифрами ставок от конку- рентов. Как правило, этого достаточно для пересмотра условий кредитования в пользу клиента.
За рубежом ставка по ипотечному кредиту часто определяется не как фиксирован- ный процент, а как плавающая величина, привязанная к рыночной ставке LIBOR.
LIBOR переводится как «лондонская межбанковская ставка предложения» (London Interbank Offered Rate) и рассчитывается Британской банковской ассоциацией ежедневно начиная с 1985 года. Происходит это в чисто английском стиле. Уполномоченный агент в 11.00 обзванивает 16 ведущих банков в Лондоне и узнает, по какой ставке они готовы выдать кредит первоклассному заемщику на определенный срок (от 1 месяца до 1 года) и в определенной валюте. Из 16 полученных ставок отсеиваются четыре самые высокие и четыре самые низкие.
Среднее значение из оставшихся восьми ставок и есть LIBOR для соответствующего периода и валюты.
Плавающая ставка по кредиту определяется как LIBOR плюс надбавка, которая устанавливается банком. Следить за колебаниями плавающей ставки — занятие не только увлекательное, но и прибыльное. Правда, только в том случае, если эти ставки падают. Если же они растут, то с ними растет и тот процент, который заемщик должен выплатить банку. Такой заемщик играет на рыночных колебаниях ставок, но и рискует при этом, как любой игрок.
Системный риск
Бывают случаи, когда риски объединяются дружно против заемщика. В жизни мы называем это черной полосой, а в случае кредита — системным риском.
ПЛАВАЮЩАЯ
СТАВКА
ПО КРЕДИТУ