Файл: Учебнопрактическое пособие. Часть первая гарант.doc

ч. 6 ст. 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати), если владельцем закладной является юридическое лицо.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Регистрационная запись об ипотеке имущества, изъятого для государственных или муниципальных нужд, погашается в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не определено федеральным законом.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица (ст. 25.1 Закона об ипотеке).

Государственная регистрация ипотеки является публичной. Копия закладной, находящаяся в архиве органа регистрации прав не относится к документам публичного характера (ст. 26 Закона об ипотеке).

Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества.

С 1 июля 2014 года в связи с принятием Федерального закона N 379-ФЗ от 21.12.2013 г. и соответствующих поправок в Основы законодательства

---

РФ о нотариате, нотариусы регистрируют уведомления о залоге движимого имущества.

Формы уведомлений о залоге движимого имущества утверждены Приказом Министерства юстиции РФ от 17.06.2014 г. N 131:

- форма УЗ1 - Уведомление о возникновении залога движимого имущества (за исключением залога, которым обеспечивается исполнение обязательств по облигациям);

- форма УЗ2 - Уведомление о возникновении залога, которым обеспечивается исполнение обязательств по облигациям;

- форма УИ1 - Уведомление об изменении залога движимого имущества (за исключением залога, которым обеспечивается исполнение обязательств по облигациям);

- форма УИ2 - Уведомление об изменении залога, которым обеспечивается исполнение обязательств по облигациям;

- форма УП1 - Уведомление об исключении сведений о залоге движимого имущества (за исключением залога, которым обеспечивается исполнение обязательств по облигациям);

- форма УП2 - Уведомление об исключении сведений о залоге, которым обеспечивается исполнение обязательств по облигациям.

Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества осуществляется с помощью электронной системы нотариата.

Сведения, внесенные нотариусом в реестр, находятся в открытом, бесплатном, круглосуточном доступе в Интернете по адресу: http://reestr-zalogov.ru.

При регистрации уведомления о залоге движимого имущества у нотариуса, личная явка заявителя обязательна, если уведомление составлено в бумажной форме. В случае направления уведомления в электронной форме, личная явка залогодателя или залогодержателя, не обязательна. Личность заявителя, явившегося лично, устанавливается по паспорту или иному документу, исключающему сомнения в его личности. При обращении к нотариусу за регистрацией уведомления представителя залогодателя или залогодержателя, нотариусом проверяются его полномочия. Уведомление подписывается заявителем (его представителем) в присутствии нотариуса. Нотариус, получив надлежащим образом заполненное уведомление, вносит сведения в электронный реестр уведомлений о залогах и осуществляет действия по регистрации полученного уведомления. После оплаты государственной пошлины, совершение нотариального действия по регистрации уведомления о залоге движимого имущества подтверждается выдачей свидетельства о регистрации уведомления, либо в бумажном, либо в электронном виде.

6.33. Анализ адвокатом условий договора участия в долевом строительстве с целью оценки рисков участника долевого строительства. Деятельность адвоката по регистрации договора участия в долевом строительстве

---

Анализируя условия договора участия в долевом строительстве с целью оценки рисков участника долевого строительства адвокат должен учитывать следующее*(141).

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"). Действие закона распространяется на указанные правоотношения после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Согласно ст. 4 названного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"). С 1 апреля 2005 года договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным законом, подлежат государственной регистрации (о регистрации договора долевого участия см. ниже).

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до 1 апреля 2005 года, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются:

- общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора;

- положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство РФ о защите прав потребителей.

---

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Соответственно, является недопустимым привлечение денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, а именно:

- заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве;

- заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;

- внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;

- заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность;

---

- выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости);

- заключения договоров инвестирования строительства;

- заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность*(142).

По юридической природе договор участия в долевом строительстве:

- консенсуальный (порождает гражданские права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения;

- возмездный (встречное предоставление в виде платы);

- двусторонний (порождает обязательства у обеих сторон);

- синаллагматический (взаимно обязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Субъектами договора участия в долевом строительстве являются:

- застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

- участник долевого строительства - юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство (создание) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.

Ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" устанавливает, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

К существенным условиям данного договора относятся (п. 4 ст. 4 названного Федерального закона):

1) предмет договора

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

---