Файл: Учебнопрактическое пособие. Часть первая гарант.doc

ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных этой статьей.

Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно на условиях, предусмотренных ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (права участника долевого строительства при несоблюдении требований качества);

существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (при прекращении поручительства);

в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Частью 2.1 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований

---

ч. 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством РФ об административных правонарушениях.

Ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" определяет, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрена возможность одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", если:

1) участником долевого строительства допущена просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа;

2) участником долевого строительства допущено систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

---

П. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" устанавливает, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Договор участия в долевом строительстве следует отличать и от отношений юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

---

Деятельность адвоката по регистрации договора участия в долевом строительстве

Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, что прямо предусмотрено п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве осуществляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Деятельность данной службы регламентируется двумя основными нормативно-правовыми актами:

- постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии";

- регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, который утвержден приказом данного ведомства от 28.02.2011 N П/52.

Информация, содержащаяся в этих документах, поможет ознакомиться с положениями, касающимися работы Росреестра.

Для регистрации договора долевого участия в строительстве участникам и застройщикам следует предоставить перечень документов, определенный действующим законодательством.

Остановимся на пакете документов, который обязано предоставить физическое лицо, являющееся участником долевого строительства (или его представитель, которым может быть адвокат).

В данный перечень документов входит:

1) заявление застройщика и участника;

2) договор участия в долевом строительстве (с приложениями);

3) документы, удостоверяющие личность заявителя.

Необходимо обратить внимание, что документы на регистрацию договора долевого строительства можно подавать как лично, так и через представителя. Для представителя должна быть оформлена нотариально заверенная доверенность. Если сделка оформляется на детей (до 14 лет) через их законных представителей, то следует предоставить свидетельство о рождении. В аналогичной ситуации при представлении интересов недееспособных людей должны быть представлены документ об опекунстве;

4) договор залога права требования (актуально только при привлечении участником строительства соответствующего кредита);

5) согласие супруга (если есть) на совершение сделки, заверенное нотариально (п. 3 ст. 35

---

Семейного кодекса РФ);

6) документы с детальным описанием объекта долевого строительства (чаще всего - квартиры), которые составляются застройщиком по предварительному согласованию с участником;

В документах обязательно указывается конкретное местоположение объекта долевого строительства. Например, если речь идет о квартире, то указываются подъезд, этаж, место (секция) на этаже и т.п. Более того, необходим план многоквартирного жилого дома, где будет четко обозначено расположение жилплощади. Помимо этого, планируемая площадь объекта долевого строительства также должна быть определена.

7) документ об уплате госпошлины за регистрационные действия (желательно).

Формально, представление платежки по государственной пошлине - процедура на сегодняшний день необязательная. Но все же этот документ лучше приложить. В противном случае, если информация об оплате не поступит в соответствующие информационные системы в течение 18 дней (что на практике случается довольно часто), то уже поданный пакет документов вернут обратно. Такой порядок предусмотрен п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Размер государственной пошлины определен в пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Описанный комплект документов предоставляется в территориальный орган Росреестра по месту нахождения многоквартирного дома или другого объекта долевого строительства (ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

В обмен на документы сотрудники Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии должны предоставить расписку об их получении. В ней обязательно указываются (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):

- дата представления;

- перечень документов;

- Ф.И.О. и подпись специалиста, который принял документы;

- Ф.И.О. и телефон специалиста, на которого возложены функции по информированию заявителей о состоянии дел по рассмотрению документов и сроках завершения такого рассмотрения.

Сроки регистрации договора долевого участия в строительстве определены пунктом 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07. 1997 N 122-ФЗ. Они составляют:

- при регистрации договора с первым участником ДДУ (т.н. первичного договора) - не более 18 календарных дней с момента приема пакета документов;

- при регистрации последующих договоров - не более 5 рабочих дней.

После завершения процедуры государственной регистрации документы можно будет забрать.

---