Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf

Показатель	Офисные помещения	Источник
доля коммунальных расходов в величине арендной ставки	5,5%	Сибирский Оценщик
Среднее значение	5,5%
доля эксплуатационных расходов в величине арендной ставки	13,5%	Сибирский Оценщик
доля эксплуатационных расходов в величине арендной ставки	18,8%	Лейфер Л.А. (2018)
Среднее значение	16,2%
Значение корректировки на наличие в арендной ставке эксплуатационных расходов	-13,9%
Значение корректировки на наличие в арендной ставке коммунальных расходов	-5,2%

Источник: "Анализ состава арендной ставки" консалтинговой компании "Сибирский оценщик", "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 52, табл. 13)

Корректировка на тип отделки

Анализируя рыночную информацию, Исполнитель пришел к выводу, что в целом весь комплекс работ по ремонту и оформлению офисных, торговых и жилых помещений можно разбить на четыре основных категории:

без отделки – без внутренней отделки и инженерного оборудования (при наличии приборов отопления);
типовая отделка - простая внутренняя и наружная отделка (штукатурка, шпатлевка, покраска, побелка, линолеумные полы, инженерное оборудование эконом-класса качества);
улучшенная отделка – повышенная внутренняя отделка (штукатурка, шпатлевка, шлифовка, качественная покраска и побелка; или ГКЛ, обои, покраска, линолеумные полы, инженерное оборудование улучшенного класса качества);
евроремонт - высококачественная внутренняя отделка (шлифовка поверхностей или ГКЛ, высококачественные обои и покрытие, подвесные, натяжные или лепные потолки, комбинированное освещение; полы из натурального паркета, высококачественного ламината, керамической плитки, инженерное оборудование премиум-класса качества).

Расчет и значения корректировки на тип отделки представлены ниже в таблице.

Таблица 11.5. Расчет величины корректировки на тип отделки

Характеристика отделки	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение	Значение корректировки
Без отделки	0,84	0,95	0,89	12%
Типовая	1	1	1	0%
Улучшенная	1,04	1,11	1,07	-7%
Евроремонт	1,08	1,26	1,16	-14%

Источник: statrielt.ru

Определение рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Были проведены следующие процедуры:

- проверка использованных для расчета данных по сопоставимым продажам и их скорректированных величин;
- проведение согласования скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Наибольший вес при согласовании результатов корректировок присвоен тем аналогам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и цены которых, соответственно, корректировались в меньшей степени.

Расчет величины рыночной арендной ставки для помещений оцениваемого здания приводится в таблице 11.6.

Таблица 11.6. Определение величины рыночной арендной ставки Объекта оценки

Характеристики (элементы сравнения)	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Функциональное назначение объекта	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное
Тип объекта	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ВП	ВП	ВП
Адрес	г. Челябинск, ул. Турбинная, д. X	г. Челябинск, пр-кт Комсомольский, д. 9А	г. Челябинск, пер. Мамина, д. 1Г	г. Челябинск, пр-кт Победы, д. 290	г. Челябинск, пр-кт Свердловский, д. 7б	г. Челябинск, пр-кт Ленина, д. 2м
Состав передаваемых прав на объект	-	Аренда	Аренда	Аренда	Аренда	Аренда
Этаж/общая этажность	1-3/3	1,2/2, мансарда	цоколь, 1,2/2	3/9	цоколь/3	1/3
Источник информации	-	https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/svobodnogo_naznacheniya_790_m_1315731185	https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_600_m_1758708105	https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_750_m_1437860193	https://chelyabinsk.cian.ru/rent/commercial/197013684/	https://chelyabinsk.cian.ru/rent/commercial/166603315/
Арендная ставка за 1 кв.м в год с учетом НДС, руб.	-	6 835	4 800	6 000	5 400	5 880
Общая площадь, кв. м	940,0	790,0	600,0	750,0	600,0	500,0
Площадь паркинга, кв. м	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Площадь подвала, кв. м	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Площадь цокольного этажа, кв. м	0,0	0,0	200,0	0,0	600,0	0,0
Площадь этажей выше первого, кв. м	0,0	0,0	0,0	750,0	0,0	0,0
Площадь первого этажа, кв. м	940,0	790,0	400,0	0,0	0,0	500,0
Приведенная площадь, кв. м	940,0	790,0	560,0	637,5	480,0	500,0
Арендная ставка за 1 кв.м в год без учета НДС, руб.	-	5 696	4 000	5 000	4 500	4 900
Корректировка на функциональное назначение объекта	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 696	4 000	5 000	4 500	4 900
Тип сделки	-	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)	-	-6,3%	-6,3%	-6,3%	-6,3%	-6,3%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 337	3 748	4 685	4 217	4 591
Состав передаваемых прав на объект	-	Аренда	Аренда	Аренда	Аренда	Аренда
Корректировка на состав передаваемых прав	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 337	3 748	4 685	4 217	4 591
Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка
Корректировка на условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 337	3 748	4 685	4 217	4 591
Условия аренды	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия аренды	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 337	3 748	4 685	4 217	4 591
Период предложения	Август 2019	Июль 2019	Июль 2019	Август 2019	Август 2019	Август 2019
Корректировка на период между датами сделок (предложений) и оценки	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 337	3 748	4 685	4 217	4 591
Тип объекта	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ВП	ВП	ВП
Корректировка на тип объекта	-	0,0%	0,0%	8,7%	8,7%	8,7%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 337	3 748	5 092	4 583	4 991
Корректировка на общую площадь	-	1,0%	2,7%	1,4%	2,7%	3,9%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 393	3 850	5 162	4 708	5 183
Приведенная площадь, кв. м	940,0	790,0	560,0	637,5	480,0	500,0
Соотношение приведенной площади к общей площади объекта	1,00	1,00	0,93	0,85	0,80	1,00
Корректировка на этаж	-	0,0%	7,1%	17,6%	25,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 393	4 125	6 073	5 885	5 183
Класс объекта недвижимости	С	С	С	С	С	С
Корректировка на класс объекта недвижимости	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 393	4 125	6 073	5 885	5 183
Местоположение объекта (адм. район)	Калининский	Курчатовский	Тракторозаводский	Курчатовский	Курчатовский	Тракторозаводский
Корректировка на местоположение	-	-2,8%	-5,4%	-2,8%	-2,8%	-5,4%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 243	3 902	5 904	5 722	4 903
Удаленность от метро	-	-	-	-	-	-
Корректировка на удаленность от метро	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 243	3 902	5 904	5 722	4 903
Наличие отдельного входа	Да	Да	Да	Нет	Да	Да
Корректировка на наличие отдельного входа	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 243	3 902	5 904	5 722	4 903
Линия расположения объекта	Первая линия	Первая линия	Вторая линия	Вторая линия	Первая линия	Вторая линия
Корректировка на линию расположения объекта	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 243	3 902	5 904	5 722	4 903
Тип входа	С улицы	С улицы	С улицы	С улицы	С улицы	С улицы
Корректировка на тип входа	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	5 243	3 902	5 904	5 722	4 903
Тип парковки	Стихийная	Организованная	Организованная	Стихийная	Стихийная	Стихийная
Корректировка на тип парковки	-	-5,7%	-5,7%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	4 946	3 681	5 904	5 722	4 903
Наличие ОР (без КР) в арендной ставке	Нет	Да	Нет	Да	Да	Да
Корректировка на наличие ОР (без КР) в арендной ставке	-	-13,9%	0,0%	-13,9%	-13,9%	-13,9%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	4 259	3 681	5 083	4 926	4 221
Наличие КР в арендной ставке	Нет	Да	Нет	Да	Да	Да
Корректировка на наличие КР в арендной ставке	-	-5,2%	0,0%	-5,2%	-5,2%	-5,2%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	4 037	3 681	4 818	4 669	4 001
Уровень (состояние) отделки	Типовая (рабочее)	Типовая (рабочее)	Без отделки	Типовая (рабочее)	Типовая (рабочее)	Типовая (рабочее)
Корректировка на уровень (состояние) отделки, %	-	0,0%	12,4%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год	-	4 037	4 136	4 818	4 669	4 001
Показатель совокупной корректировки	-	34,9%	39,6%	55,9%	64,6%	43,4%
Вес объекта-аналога	-	26,0%	22,9%	16,2%	14,0%	20,9%
Рыночная арендная ставка, руб./кв.м/год, без учета НДС	4 268

Источник: расчеты Исполнителя

В процессе реализации 2-го этапа применения метода прямой капитализации определялся размер потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход рассчитывался как произведение ставки арендной платы и площади Объекта оценки.

Расчет потенциального валового дохода представлен в таблице ниже.

Таблица 11.7. Расчет потенциального валового дохода

Оцениваемый объект	Площадь оцениваемого объекта, кв. м	Рыночная арендная ставка без учета ЭР и КР, руб./кв. м/год, без НДС	Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду помещений, руб./год
Нежилое офисное 3 – этажное здание общей площадью 940 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. X	940	4 268	4 011 519

Источник: расчеты Исполнителя

В процессе реализации 3-го этапа применения метода прямой капитализации определялась величина действительного валового дохода.

По данным задания Курсовой работы коэффициент недозагрузки оцениваемого здания составил 2,5%, риск недополучения арендной платы при сборе – 1%.

Таблица 11.8. Расчет действительного валового дохода

Оцениваемый объект	Потенциальный валовый доход, руб./год	Уровень недозагрузки+ риск недополучения арендной платы	Действительный валовый доход, руб./год
Нежилое офисное 3 – этажное здание общей площадью 940 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. X	4 011 519	3,5%	3 871 116

Источник: расчеты Исполнителя

В процессе реализации 4-го этапа определялся размер ежегодного чистого операционного дохода.

Расходы представляют собой текущие выплаты, связанные с функционированием доходной недвижимости.

Операционные расходы включают в себя следующие виды затрат:

эксплуатационные расходы;
коммунальные платежи;
налог на имущество;
налог на земельные участки;
резерв на замещение;
страхование.

Используемые в расчетах арендные ставки были очищены от эксплуатационных и коммунальных расходов на этапе ее расчета (таблица 11.6.).

В условии задания Курсовой работы представлены следующие данные:

налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости Объекта оценки;
налог на землю равен 1,5% от кадастровой стоимости Объекта оценки;
прочие расходы (расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта) составляют 2% от действительного валового дохода;
расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода.

Расходы на замещение предполагают регулярные отчисления в фонд накопления на проведение капитальных ремонтов. Резерв на замещение был рассчитан на основе расходов на капитальный ремонт с учетом коэффициента амортизационного фонда. Расходы на замещение рассчитаны в таблице 11.9.

Таблица 11. Расчет резерва на замещение

Показатель	Ед. изм.	Значение
Стоимость замещения оцениваемого здания, без учета НДС (Таблица 10.2)	руб.	41 167 061
Расходы на капитальный ремонт (30% от стоимости замещения здания)	руб.	15 472 393
Периодичность капитального ремонта	лет	30
Безрисковая ставка на дату оценки^[3]	%	7,26%
Коэффициент амортизационного фонда	х	0,010
Ежегодные отчисления в резерв на замещение	руб.	46 888

Источник: расчеты Исполнителя

Расчет операционных расходов представлен в таблице ниже.

Таблица . Расчет операционных расходов

Статьи расходов	Значение
Налог на имущество, руб.	361 026
Налог на землю, руб.	68 407
Расходы на управление, руб.	116 133
Ежегодные отчисления в резерв на замещение, руб.	46 888
Прочие расходы, руб.	77 422
Итого операционные расходы, руб.	669 876

* Эксплуатационные и коммунальные расходы исключены на этапе расчета ставок аренды.

Источник: расчеты Исполнителя

Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 11.11.

Таблица 11.11. Расчет чистого операционного дохода

Оцениваемый объект	Действительный валовый доход, руб./год	Операционные расходы, руб.	Чистый операционный доход, руб./год
Нежилое офисное 3 – этажное здание общей площадью 940 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. X	3 871 116	669 876	3 201 240

Источник: расчеты Исполнителя

5-ый этап. Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации принята в размере 13,9% как среднее значение, на основании данных, опубликованных в "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 99, табл. 50).

6-ый этап. Определение рыночной стоимости.

Определение рыночной стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода приведено в таблице ниже.

Таблица 11.12. Определение рыночной стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода

Параметры	Объект оценки
Чистый операционный доход, руб./год (Таблица 11.11)	3 201 240
Ставка капитализации	13,9%
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом земельного участка, без учета НДС, руб.	23 030 501

Источник: расчеты Исполнителя

1. Результат определения стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода, с учетом стоимости земельного участка и без учета НДС, составляет:

23 030 501 (Двадцать три миллиона тридцать тысяч пятьсот один) руб.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Исходя из объема информации, предоставленной Заказчиком, параметров, юридической и функциональной составляющей объектов, Оценщик для расчета рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества, в рамках сравнительного подхода применил метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на информации об аналогичных сделках.

1. Алгоритм определения рыночной стоимости недвижимого имущества

Сравнительным подходом в рамках настоящего Отчета определялась рыночная стоимость следующих объектов недвижимости:

- земельного участка;
- здания.

В рамках сравнительного подхода Исполнитель использовал метод сравнения продаж.

Алгоритм расчета рыночной стоимости Объекта оценки в рамках метода сравнения продаж состоит из нескольких этапов:

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежат оцениваемые объекты. Выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемыми. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка и сделки с ними должно осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируются собранные данные и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемыми объектами. Сравнение оцениваемых объектов с объектами-аналогами проводится по элементам сравнения. Элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

Смотрите также файлы

Практика оценки недвижимости (Определение рыночной стоимости объекта оценки).pdf

Стандарты оценочной деятельности.pdf

Управления каналами сбыта в системе товародвижения реально существующей организации.pdf

Теория и практика разделения властей (Возникновение и развитие теории разделения властей).pdf

ОСОБЕЕНОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ ОПТОВОЙ ТОРГОВЛИ.pdf

Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf

Корректировка на тип отделки

Смотрите также файлы

Информация

Списки файлов

Дополнительно