Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Совокупный накопленный износ объектов определяется по формуле:

И_сов = 1 – (1 – Ифиз.) × (1 – Ифунк.) × (1 – Иэкон.),

где:

И_сов– совокупный накопленный износ объекта;

Ифиз. – физический износ объекта;

Ифунк.. – функциональное устаревание объекта;

Иэкон. – экономическое обесценение объекта.

Определение физического износа

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий:

• нормативный;
• стоимостной;
• метод срока жизни.

Для определения физического износа оцениваемого здания применялся нормативный метод расчета физического износа.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический износ здания следует определять по формуле:

где:

F_ф – физический износ здания, %;

F_{i –} физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Удельный вес и величина физического износа конструктивных элементов оцениваемого здания даны в условии задания Курсовой работы.

Расчет физического износа оцениваемого здания представлен в таблице ниже.

Таблица 10.1. Расчет физического износа конструкций и элементов здания применительно к Объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Физический износ здания, %
Фундаменты	2,35%	5%	0,12%
Каркас	1,56%	5%	0,08%
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%	0,27%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%	0,21%
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%	0,22%
Кровля	4,15%	5%	0,21%
Окна и двери	5,05%	10%	0,51%
Полы	15,25%	10%	1,53%
Отделка	14,62%	10%	1,46%
Прочие	2,93%	10%	0,29%
Спец. конструкции	7,11%	5%	0,36%
Инженерные системы	32,88%	10%	3,29%
Общий физический износ здания, %	100%		8,54%

---

Источник: расчеты Исполнителя

Определение функционального устаревания

Функциональное устаревание имущества – износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Признаков наличия функционального устаревания для оцениваемого здания не выявлено.

Определение экономического обесценения

Экономическое (внешнее) обесценение – это снижение стоимости, вызванное изменением внешних, по отношению к анализируемому объекту, факторов (изменение ситуации на рынке, неблагоприятное окружение, экологические условия, ухудшение финансовых и законодательных условий и т.д.).

Экономическое обесценение связано, например, с изменениями экологической обстановки или со строительством рядом с объектом новых зданий или сооружений, которые могут существенно ухудшить эксплуатационные характеристики оцениваемого здания, и как следствие этого изменить рыночную стоимость.

В отношении оцениваемого здания признаков экономического обесценения не выявлено.

Таким образом, совокупный износ оцениваемого здания, представленный только физическим износом, составил 8,54%.

Расчет стоимости замещения оцениваемого здания

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом производилось по формуле:

РС = ЗЗ(ЗВ) × (1 – И_сов),

где:

РС – рыночная стоимость объекта, определенная затратным подходом;

З(ЗВ) – затраты замещения (воспроизводства) объекта;

И_сов – совокупный накопленный износ объекта.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках затратного подхода приводится в таблицах 10.2 и 10.3.

Таблица 10.2. Расчет стоимости замещения оцениваемого здания

Наименование ОС	КС оцен. объекта	КС аналога	Код аналога из сборника	Дата	Общая площадь, кв. м	Стоимость сравн. ед., руб.	К1	К2	К3	К4	К5	Стоимость замещения, без НДС, руб.
Нежилое офисное здание	КС‑1а	КС‑1а	3.3.3.050	2001	940	15 913,21	1,000	1,000	2,117	1,000	1,300	41 167 061

Источник: расчеты Исполнителя

Таблица 10.3. Расчет стоимости замещения оцениваемого здания с учетом износа

---

Наименование, адрес расположения	Стоимость замещения, без НДС, руб.	Физический износ, %	Функциональный износ, %	Экономический износ, %	Совокупный износ, %	Стоимость замещения с учетом износа, без НДС, руб.
Нежилое офисное здание	41 167 061	8,54%	0%	0%	8,54%	37 652 629
Земельный участок (Таблица 12.3)						8 311 757
Итого:						45 964 386

Источник: расчеты Исполнителя

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода, без НДС, по состоянию на Дату оценки, составляет (округленно):

45 964 386 (Сорок пять миллионов девятьсот шестьдесят четыре тысячи триста восемьдесят шесть) руб.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ в рамках доходного подхода

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход к анализу стоимости активов основывается на допущении, что стоимость оцениваемого объекта напрямую связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые может принести данное имущество, с учетом нормы рентабельности инвестированного капитала и всех возможных рисков, связанных с деятельностью предприятия.

Двумя наиболее распространенными методами в рамках доходного подхода являются метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода: для получения стоимостного значения будущих доходов репрезентативный уровень дохода делится на ставку капитализации. В качестве дохода чаще всего принимается прибыль до или после налогообложения. Ставка капитализации должна соответствовать определению дохода, используемому в расчетах.

Метод дисконтирования денежных потоков: при использовании данного метода определяется горизонт прогнозирования, в каждом периоде которого рассчитываются денежные поступления, доступные для распределения инвесторам. Затем полученные будущие денежные потоки пересчитываются в текущее стоимостное значение с применением ставки дисконтирования.

---

• 1. Основные этапы применения метода прямой капитализации

В рамках доходного подхода Исполнитель использовал метод прямой капитализации. Алгоритм применения метода капитализации состоит из нескольких этапов:

1-й этап. При определении рыночной стоимости недвижимости основным источником доходов считается арендная плата. Аренда, как правило, проявляется в двух формах:

• аренда объекта в целом;
• аренда части объектов.

При определении рыночной стоимости недвижимости, свободной от аренды, определяется арендная ставка, типичная на данном рынке для аналогичных объектов. Типичная арендная ставка – это арендная ставка, имеющая наиболее типичные по величине параметры.

При наличии активных договоров аренды, текущие ставки проверяются на соответствие рыночным условиям. Если соответствие установлено, то в расчет берутся текущие ставки, в противном случае при краткосрочных договорах - рыночные ставки, при долгосрочных договорах – текущие ставки, но дополнительно итоговую стоимость необходимо скорректировать на наличие обременения.

2-й этап. Определяется потенциальный валовой доход (далее по тексту – ПВД).

ПВД – доход, который можно получить от сдачи в аренду недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Таким образом, расчет ПВД производится по формуле:

ПВД = Sаренды × Rаренды,

где:

ПВД – потенциальный валовой доход;

Sаренды – арендопригодная площадь, кв. м;

Rаренды – арендная ставка за 1 кв. м, руб.

Итогом реализации 2-го этапа является рассчитанный показатель потенциального валового дохода от сдачи в аренду анализируемого объекта.

3-й этап. Определяется действительный валовой доход (далее по тексту - ДВД).

ДВД – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Расчет производится по формуле:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы,

где:

Потери – потери от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы;

Прочие доходы – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД, их можно представить в виде коэффициента недоиспользования.

Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей Кнда – отношение величины потерь от неполного использования площадей и недосбора арендной платы к величине потенциального валового дохода.

---

Кнда = (Па+Пнд)/ПВД,

где:

Кнда – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей;

Па – потери при сборе арендной платы;

Пнд – потери от недоиспользования площадей;

ПВД – потенциальный валовой доход.

Существует два способа определения показателя потерь:

• потери могут рассчитываться по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном сегменте рынка, то есть за основу берется рыночный показатель;
• на основе ретроспективных и текущих данных по оцениваемому объекту (если он сдавался и сдается в аренду); в данном случае анализируются договора аренды по срокам действия, частота их перезаключения, величина периодов между окончанием действия одного договора и заключения другого и т.п.

К прочим доходам могут быть отнесены доходы от сдачи в аренду гаража, парковки и пр.

4-й этап. Определяется чистый операционный доход (далее по тексту - ЧОД).

ЧОД – ДВД за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений) и резерва на замещение.

ЧОД = ДВД – ОР – РЗ,

где:

ДВД – действительный валовой доход;

ОР – операционные расходы;

РЗ – резерв на замещение.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода (ДВД).

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;
• условно-переменные.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг, а именно:

• налог на землю;
• налог на имущество;
• страховые взносы.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг, а именно:

• коммунальные расходы;
• эксплуатационные расходы, в т. ч.:
  • плата на содержание территории;
  • на текущие ремонтные работы;
  • зарплата обслуживающего персонала;
  • налоги на зарплату;
  • расходы по обеспечению безопасности;
• прочие расходы, в т. ч. предпринимательские.

5-й этап. Определяется коэффициент (ставка) капитализации.

Ставка капитализации – процентная ставка или доходность, по которой капитализируется годовой чистый доход от инвестиций для установления ее капитальной стоимости на заданную дату.

---