Файл: Картина экономики. Февраль 2018 года.pdf

Таблица 10.6

Расположение относительно красной линии

Показатель	Среднее	Доверительный интервал
Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, граничащих с красной линией, к удельной цене аналогичных участков, отдаленных от красной линии	1,29	1,26	1,31

Объект оценки расположен на красной линии. Поправка применяется для аналога № 4 в размере 1,29, поскольку доступ к объекту лежит через трамвайные пути, подъезд осуществляется через соседние участки.

Корректировка на вид использования (функциональное назначение, ВРИ). Данная корректировка не требуется, так как разрешенное использование объектов оценки и объектов-аналогов сопоставимо.

Аналог № 1 имеет разрешенное использование – крупные торговые комплексы, объекты оптовой торговли, расположен в Зоне ПК-4, согласно Решению Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 (ред. от 08.12.2015) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", в зоне Ц-5 основным видом разрешенного использования является также размещение магазина.

Рис. 10.1. Местоположение Аналога №1 на карте градостроительного зонирования города

Аналог № 2 имеет разрешенное использование – Для размещения административных зданий, расположен в Зоне Ц-1, согласно Решения Екатеринбургской городской Думы от 13 ноября 2007 г. N 68/48, в зоне Ц-1 основным видом разрешенного использования является также размещение магазинов (общей площадью до 5000 кв. м).

Рис. 10.2. Местоположение Аналога №2 на карте градостроительного зонирования города

Аналог № 3 имеет разрешенное использование – под строительство общественно-делового здания, расположен в Зоне Ц-2, согласно Решению Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 (ред. от 08.12.2015) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", в зоне Ц-2 основным видом разрешенного использования является также размещение объектов торговли.

Рис. 10.3. Местоположение Аналога №3 на карте градостроительного зонирования города

---

Аналог № 4 имеет разрешенное использование – под строительство общественно-делового здания, расположен в Зоне Ц-2, согласно Решению Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 (ред. от 08.12.2015) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", в зоне Ц-2 основным видом разрешенного использования является также размещение объектов торговли.

Рис. 10.4. Местоположение Аналога №4 на карте градостроительного зонирования

Таким образом, из вышесказанного следует, что разрешенное использование объектов оценки и объектов-аналогов сопоставимо: размещение магазинов.

Корректировка на общую площадь земельного участка. Корректировка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших объектов недвижимости ниже, чем цена единицы площади меньших объектов недвижимости.

Поправка определялась по данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год

Расчет поправки на общую площадь земельного участка представлен в таблице ниже.

Таблица 10.7

Расчет корректировки на общую площадь

Наименование	Объект исследования	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Общая площадь, кв.м	1920,00	1 428,00	1 195,00	4 155,00	4 054,00
Коэффициент корректировки	-	1,0	1,0	1,11	1,11

Корректировка на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций. Поправка определялась по данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год^[15]

Таблица 10.8

У объекта оценки имеются следующие коммуникации: электроснабжение, водоснабжение (ХВС), канализация.

Корректировка на водоснабжение, канализацию, теплоснабжение, коммуникационные связи составляет 10,5% т.е. на каждую коммуникацию приходится по 2,625 (=10,5/4). Следовательно, на наличие только холодного водоснабжения приходится половина от 2,625 и составляет 1,1325.

---

Таким образом, общая поправка на коммуникации составляет, округленно 1,192 (+15,20% электроснабжение, + 2,625% канализация и + 1,1325% на водоснабжение (ХВС)).

Внесение прочих корректировок не требуется.

Обоснование весовых коэффициентов. Веса для расчета средневзвешенного значения рассчитываются нормированием к единице общего количества сделанных корректировок, причем стоимости, полученной при помощи наименьшего количества корректировок соответствует наибольший вес, и наоборот, стоимости, полученной наибольшее количество корректировок соответствует наименьший вес. Расчет весовых коэффициентов при согласовании результатов, после корректировок каждого аналога производится по формуле:

К – искомый весовой коэффициент;

n – номер аналога

S_A - сумма корректировок по всем аналогам;

S_1..n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S₁ - сумма корректировок 1-го аналога;

S₂ - сумма корректировок 2-го аналога;

S_n - сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/(| S_A |+1), в результате получим:

Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.

1. Корректировка значений единицы сравнения для объектов-аналогов и согласование результатов корректировки

Таблица 10.9

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3	Объект-аналог № 4
Цена предложения по продаже, руб./кв. м	-	10 504	51 883	9 627	8 633
Передаваемые имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право временного владения и пользования по договору аренды (краткосрочное)	Право временного владения и пользования по договору аренды (краткосрочное)	Право временного владения и пользования по договору аренды (краткосрочное)
Корректировка на передаваемые имущественные права	-	1,00	1,32	1,32	1,32
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 504	68 486	12 708	11 396
Корректировка на интерес риэлтора, коэфф.	-	0,97	0,97	0,97	0,97
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10189	66431	12327	11054
Ограничения (обременения) имущественных прав	Не учитываются	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют
Корректировка на ограничения (обременения) имущественных прав		1,00	1,00	1,00	1,00
Стоимость после корректировки, руб./кв. м		10 189	66 431	12 327	11 054
Условия финансирования	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Корректировка на условия финансирования	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 189	66 431	12 327	11 054
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 189	66 431	12 327	11 054
Дата оценки/дата предложения (сделки)	07 марта 2018 года	04 апреля 2017 года	04 апреля 2017 года	25 ноября 2016 года	18 апреля 2017 года
Стоимость 1 сотки земли, руб.	219 781	213 998	213 998	231 798	213 998
Корректировка на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки)	-	1,03	1,03	0,95	1,03
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 495	68 424	11 711	11 386
Характер цены	Цена сделки	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Условия рынка (скидки к ценам предложений)	-	0,897	0,897	0,897	0,897
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	9 414	61 376	10 505	10 213
Вид использования		крупные торговые комплексы, объекты оптовой торговли	место размещения здания офисного центра	под строительство общественно-делового здания	объекты бытового обслуживания; объекты торговли
Корректировка на функциональное назначение (разрешенное использование)	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	9 414	61 376	10 505	10 213
Корректировки на характеристики местоположения
Средняя стоимость 1 кв. м. на офисную недвижимость	94861	84912	94861	88355	84912
Корректировка на местоположение (ценовой пояс)	-	1,12	1,00	1,07	1,12
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 544	61 376	11 240	11 439
Выход на красную линию	красная линия	красная линия	красная линия	красная линия	внутриквартальная линия
Корректировка на расположение объекта относительно крупных автодорог	-	1,00	1,00	1,00	1,29
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 544	61 376	11 240	14 756
Корректировки на физические характеристики
Площадь объекта, кв. м	1 920,00	1 428,00	1 195,00	4 155,00	4 054,00
Корректировка на площадь объекта	-	1,00	1,00	1,11	1,11
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	10 544	61 376	12 476	16 379
Наличие коммуникаций	Электроснабжение, водоснабжение (ХВС), канализация	Рядом с участком*	Рядом с участком	Рядом с участком	Рядом с участком
Корректировка на наличие коммуникаций	-	1,192	1,192	1,192	1,192
Стоимость после корректировки, руб./кв. м	-	12 568	73 160	14 871	19 524
Медиана, руб.		17 198
Отклонение от медианы, %		-27	325	-14	14
Коэффициент вариации** аналогов №1-4, %	100,77%	Коэффициент вариации не соответствует требуемому значению - до 33%
Коэффициент вариации** аналогов № 1, 3-4, %	18,54%	Коэффициент вариации соответствует требуемому значению - до 33%
Сумма корректировок по аналогам		48	-	88	120
Нормированный удельный вес аналога		0,0204	-	0,0112	0,0083
Сумма нормированных удельных весов		0,0399
Удельный вес аналога		0,5113	-	0,2807	0,2080
Взвешенная стоимость	-	6426,02	-	4174,29	4060,99
Рыночная стоимость объекта, руб./кв. м	14 661
Рыночная стоимость объекта, руб.	28 149 120
*После идентификации объектов на Публичной кадастровой карте (http://pkk5.rosreestr.ru) было обнаружено, что у аналоги свободны от строений, коммуникации проходят рядом с участками

---

**Коэффициент вариации используется для сравнения рассеивания случайных величин, относительно ожидаемого значения, что позволяет получить сопоставимые результаты.

Коэффициент вариации является отношением среднеквадратического отклонения случайной величины к ее ожидаемому значению, для чего необходимо использовать следующую формулу:

где, σ – среднеквадратическое отклонение случайной величины;

- ожидаемое (среднее) значение случайной величины.

Значение коэффициента вариации ниже 33,33% говорит об однородности выборки

Анализ вносимых корректировок:

Согласно п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Максимальный размер корректировок в законодательстве об оценочной деятельности, учебных пособиях и методических рекомендациях не установлен.

Однако в п. 22 ФСО № 7 указано, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

1. передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

2. условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

3. условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

4. условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

5. вид использования и (или) зонирование;

6. местоположение объекта;

7. физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

8. экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

9. наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью

10. другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

Следовательно, объекты аналоги могут отличаться от объекта оценки и должны быть скорректированы. Оценщик по выявленным отличиям ввел корректировки.

6. Вывод по стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода

---

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, общая площадь 1920 кв. м, кадастровый, полученная в рамках сравнительного подхода, с учетом округления составляет:

28 149 000

Двадцать восемь миллионов сто сорок девять тысяч рублей

10.2. Определение стоимости здания, общая площадь 1500 кв. м.

Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

В рамках данного отчета Оценщик считает целесообразным в рамках сравнительного подхода применения метода сравнения продаж. Обоснование применения данного подхода описано в разделе 9 настоящего Отчета.

В рамках сравнительного подхода Оценщик считает целесообразным применение метода сравнения продаж для расчета рыночной стоимости земельных участков. Обоснование применения, а также порядок определения стоимости в рамках данного метода описаны в разделе 9. настоящего Отчета.

Последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж:

1. Выбор объектов-аналогов;

2. Выбор единиц сравнения;

3. Выбор элементов сравнения. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

4. Расчет корректировок для каждого объекта-аналога по элементам сравнения. Введение и обоснование шкалы корректировок;

5. Корректировка значений единицы сравнения для объектов-аналогов и согласование результатов корректировки;

6. Вывод по стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода.

Выбор объектов-аналогов

Объект – аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО № 1).

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной является распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), в которых хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

Для расчетов использованы данные по ценам предложений (приглашений делать оферты) из открытых источников. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

---