Файл: Картина экономики. Февраль 2018 года.pdf

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые должны опираться в своей работе оценщики, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные «предложений делать оферты» наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Кроме того, цены объектов-аналогов в процессе расчетов подлежат корректировкам.

Для сбора информации по сделкам с объектами недвижимости Оценщиком были проанализированы следующие источники информации:

https://ekaterinburg.n1.ru

https://kn.e1.ru/;

https://ekb.cian.ru

Правила отбора аналогов:

• Тип объекта: отдельно-стоящее здание;
• Этажность – 2-3 этажа;
• Местоположение: Центр, I, II ценовые пояса;
• Здание не является объектов культурного наследия;
• Наличие информации о площади земельного участка

В результате проведенного анализа и правил отбора аналогов были выявлены следующие объекты-аналоги:

Таблица 10.10

Информация об объекте оценки и объектах-аналогах

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Местоположение	Екатеринбург	Екатеринбург	Екатеринбург	Екатеринбург
Район	Центр	Уктус	Пионерский	Автовокзал
Ценовой пояс	Центр	II ценовой	I ценовой	I ценовой
Адрес	ул. Пушкина, д. 8	ул. Алтайская, д. 64	Пионеров 12	Чайковского, 86л
Источник информации	-	https://kn.e1.ru	https://www.beboss.ru	https://ekaterinburg.n1.ru
Описание объекта	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание
Состав передаваемых прав на здание	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Наличие обременений	Не зарегистрировано	отсутствует	отсутствует	отсутствует
Тип цены	Цена сделки	цена предложения	цена предложения	цена предложения
Месяц предложения	март 2018 года	март 2018 года	март 2018 года	март 2018 года
Назначение	нежилое	нежилое	нежилое	нежилое
Состав передаваемых прав на земельный участок	собственность	собственность	аренда	собственность
Площадь земельного участка, кв.м	1920	1 730,0	997,0	242,0
Высота помещений	нет данных	нет данных	нет данных	нет данных
Текущее использование	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное
Этажность	3	2+подвал	3	3
Качество и состояние внутренней отделки	Среднее состояние	Среднее состояние	Среднее состояние	Среднее состояние
Состояние здания*	Удовлетворительное	хорошее	хорошее	Хорошее
Наличие коммуникаций	Электроснабжение, водоснабжение (ХВС), канализация	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Расположение относительно красной линии	на красной линии	на красной линии	внутриквартальная линия	внутриквартальная линия
Наличие парковки	отсутствует	стихийная	стихийная	стихийная
Общая площадь здания, кв.м.	1500,0	1262,40	1300,0	1450,0
Цена предложения по продаже недвижимости с учетом НДС, руб.		100 000 000,00	70 000 000,00	90 000 000,00

---

* http://prawdom.ru/dom.php?hm=pionerov%20409383_12%2F1; Примечание: физический износ объектов-аналогов определен Оценщиком экспертно исходя из субъективной оценки собственников или риэлторов о его уровне, годов постройки зданий, а также на основании фотографий, представленных на сайтах.

Обоснование весовых коэффициентов. Веса для расчета средневзвешенного значения рассчитываются нормированием к единице общего количества сделанных корректировок, причем стоимости, полученной при помощи наименьшего количества корректировок соответствует наибольший вес, и наоборот, стоимости, полученной наибольшее количество корректировок соответствует наименьший вес. Расчет весовых коэффициентов при согласовании результатов, после корректировок каждого аналога производится по формуле:

К – искомый весовой коэффициент;

n – номер аналога

S_A - сумма корректировок по всем аналогам;

S_1..n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S₁ - сумма корректировок 1-го аналога;

S₂ - сумма корректировок 2-го аналога;

S_n - сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/(| S_A |+1), в результате получим:

Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.

2. Выбор единиц сравнения. За единицу сравнения стоимости выбрана стоимость 1 кв. м. площади помещений.

3. Выбор элементов сравнения. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными. Для определения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий.

---

Корректировка цен аналогов выполняется по выбранным единицам сравнения, принимая во внимание выявленные при анализе рынка основные ценообразующие факторы (элементы сравнения). Среди элементов сравнения анализируются, в том числе, следующие:

• Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• Условия финансирования;
• Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений);
• Вид использования и (или) зонирование;
• Местоположение объекта (расположение относительно ценового пояса г. Екатеринбурга, расположение относительно красной линии);
• Физические характеристики объекта (площадь объекта, наличие отдельного входа, этаж расположения, качество и состояние внутренней отделки, физическое состояние здания, класс конструктивной системы здания).

При этом корректировки вводятся по тем элементам сравнения, различия которых определяют различие цен сравниваемых объектов.

1. Расчет корректировок для каждого объекта-аналога по элементам сравнения. Введение и обоснование шкалы корректировок

Передаваемые имущественные права. Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Корректировка не требуется, так как состав передаваемых прав объектов-аналогов и объекта оценки сопоставимы - объект оценки и объекты-аналоги передаются на праве собственности.

Ограничения (обременения) имущественных прав. На стоимость объектов недвижимости может влиять наличие прав иных лиц на единый объект недвижимости и обременения (например, в виде объекта культурного наследия) или какие либо-другие ограничения в использовании объекта.

По имеющимся данным, прав иных лиц на объекты - аналоги не выявлено. Таким образом, объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы, поправка не требуется.

Условия финансирования сделки. Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки.

В данном случае, Оценщик использовал цены предложений объектов-аналогов с типичными условиями – единовременный платеж денежными средствами, без рассрочек и кредитов. Таким образом, поправка не требуется.

---

Условия продажи. Ценообразующий фактор условия продажи позволяет скорректировать цены продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (аффилированность), недостаточностью времени экспозиции объекта при ликвидации, финансовым давлением на сделку, отсутствием широкой гласности (публичной оферты) при продаже.

В данном случае, условия продажи выбранных аналогов и оцениваемого объекта принимаем как рыночные. По аналогам данных об ускоренной продаже не имеется, и все они выставлены на продажу путем публичной оферты. Оценщиком поправка по данному элементу не применялась.

Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Данный ценообразующий фактор учитывает влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж и арендных ставок.

Корректировка не требуется, так как объекты-аналоги актуальны на дату оценки.

Условия рынка (интерес риелтора). Корректировка на комиссионные агентству учитывает тот факт, что в цену объекта недвижимости агентство-посредник при продаже закладывает свое вознаграждение. Для определения среднего размера комиссионных вознаграждений за продажу среднестатистического объекта коммерческой недвижимости, Оценщиком был проведен мониторинг предложений ведущих агентств недвижимости г. Екатеринбурга. В результате анализа получена среднерыночная величина комиссионных вознаграждений в % от цены сделки.

По данным Таблица 8.30 корректировка на интерес риэлтора составляет 3,0% (0,97).

Условия рынка (скидки к ценам предложений). По данным Справочника Оценщика недвижимости "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А., Оценщик использовал среднее значение коллективной экспертной оценки величины скидки на торг в размере 10,0% (0,90) для офисно-торговых объектов свободного назначения на активном рынке.

Вид использования (функциональное назначение). В зависимости от назначения стоимость недвижимости может отличаться. В зависимости от назначения стоимость помещений может различаться, так как планировочные решения и качество отделки могут существенно отличаться.

---

Оценщиком на рынке продажи были подобраны объекты-аналоги торгового назначения, поправка на назначение Оценщиком вводится после определения стоимости 1 кв.м торгового помещения.

Месторасположение характеризуется двумя показателями: ценовой пояс и выход на красную линию.

Местоположение относительно ценового пояса.

Согласно Раздела 8.8. настоящего Отчета поправка на местоположение относительно ценовых поясов города Екатеринбурга вводится на основании данных Аналитического отчета Уральской Палаты недвижимости "Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга. IV квартала 2017 г".

Таблица 10.11

Расчет корректировки на местоположение и окружение

Фактор местоположения	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Ценовой пояс	Центр	II ценовой	I ценовой	I ценовой
Расчетное прогнозное значение стоимости 1 кв. м., руб.	94 861	88 355	84 912	84 912
Поправка на месторасположение		1,074	1,117	1,117
Расположение на красной линии	Да	Да	нет	нет
Поправка на расположение на красной линии		1	1,25 (=1/0,80)	1,25(=1/0,80)
Величина корректировки на местоположение		1,07	1,40	1,40

Расположение относительно красной линии. Рассматриваемый фактор учитывает различия в инвестиционной привлекательности и, как следствие, в стоимости торговых помещений. Выход на красную линию, прежде всего, является фактором престижности.

Корректировка на расположение относительно красной линии применяется согласно данным Справочника Оценщика недвижимости "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.

Таблица 10.12

Наименование коэффициента	Среднее	Доверительный интервал
Цены/арендные ставки предложений объектов
Отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала, к удельной арендной ставке такого же объекта, расположенного на красной линии	0,80	0,79	0,81

---