Добавлен: 30.03.2023
Просмотров: 305
Скачиваний: 2
Таблица 8.17
|
Арендные ставки офисно-торговых объектов |
Аналог |
||||
|
Без отделки |
Требует косметического ремонта |
Среднее состояние |
Отделка «люкс» |
||
|
Объект оценки |
Без отделки |
1,00 |
0,91 |
0,77 |
0,63 |
|
Требует косметического ремонта |
1,10 |
1,00 |
0,85 |
0,70 |
|
|
Среднее состояние |
1,30 |
1,18 |
1,00 |
0,82 |
|
|
Отделка «люкс» |
1,59 |
1,43 |
1,22 |
1,00 |
|
Физическое состояние здания. Корректировка на физическое состояние применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 8.18
|
Цены офисно-торговых объектов |
Аналог |
|||
|
хорошее |
удовлетворительное |
неудовлетворительное |
||
|
Объект оценки |
хорошее |
1,00 |
1,23 |
1,72 |
|
удовлетворительное |
0,81 |
1,00 |
1,41 |
|
|
неудовлетворительное |
0,58 |
0,71 |
1,00 |
|
Таблица 8.19
|
Арендные ставки офисно-торговых объектов |
Аналог |
|||
|
хорошее |
удовлетворительное |
неудовлетворительное |
||
|
Объект оценки |
хорошее |
1,00 |
1,21 |
1,67 |
|
удовлетворительное |
0,81 |
1,00 |
1,39 |
|
|
неудовлетворительное |
0,60 |
0,72 |
1,00 |
|
Этажность.
Анализ данного фактора приведен в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 8.20
|
Наименование коэффициента |
Среднее |
Доверительный интервал |
|
|---|---|---|---|
|
Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на 1 этаже |
0,73 |
0,72 |
0,74 |
|
Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже |
0,82 |
0,81 |
0,83 |
|
Отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше к удельной цене такого же объекта на 1 этаже |
0,86 |
0,85 |
0,87 |
Таблица 8.21
|
Наименование коэффициента |
Среднее |
Доверительный интервал |
|
|---|---|---|---|
|
Отношение удельной арендной ставки объекта в подвале к удельной арендной ставки такого же объекта на 1 этаже |
0,73 |
0,72 |
0,75 |
|
Отношение удельной арендной ставки объекта в цоколе к удельной арендной ставки такого же объекта на 1 этаже |
0,82 |
0,81 |
0,83 |
|
Отношение удельной арендной ставки объекта на 2 этаже и выше к удельной арендной ставки такого же объекта на 1 этаже |
0,86 |
0,85 |
0,87 |
Площадь объекта. Исследования зависимости площади зданий на цену предложения приведены в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 8.22
Корректирующие коэффициенты по цене предложений
|
Площадь, кв. м. |
Аналог |
||||||||
|
<100 |
100-250 |
250-500 |
500-750 |
750-1000 |
1000-1500 |
1500-2000 |
>2000 |
||
|
Объект оценки |
<100 |
1,00 |
1,07 |
1,18 |
1,26 |
1,31 |
1,37 |
1,43 |
1,45 |
|
100-250 |
0,93 |
1,00 |
1,10 |
1,17 |
1,22 |
1,28 |
1,33 |
1,35 |
|
|
250-500 |
0,85 |
0,91 |
1,00 |
1,07 |
1,11 |
1,16 |
1,21 |
1,23 |
|
|
500-750 |
0,80 |
0,85 |
0,94 |
1,00 |
1,04 |
1,09 |
1,14 |
1,16 |
|
|
750-1000 |
0,76 |
0,82 |
0,90 |
0,96 |
1,00 |
1,05 |
1,09 |
1,11 |
|
|
1000-1500 |
0,73 |
0,78 |
0,86 |
0,92 |
0,96 |
1,00 |
1,04 |
1,06 |
|
|
1500-2000 |
0,70 |
0,75 |
0,83 |
0,88 |
0,92 |
0,96 |
1,00 |
1,02 |
|
|
>2000 |
0,69 |
0,74 |
0,81 |
0,87 |
0,90 |
0,94 |
0,98 |
1,00 |
|
Таблица 8.23
Корректирующие коэффициенты по арендной ставке
|
Площадь, кв. м. |
Аналог |
||||||||
|
<100 |
100-250 |
250-500 |
500-750 |
750-1000 |
1000-1500 |
1500-2000 |
>2000 |
||
|
Объект оценки |
<100 |
1,00 |
1,07 |
1,18 |
1,26 |
1,31 |
1,37 |
1,43 |
1,00 |
|
100-250 |
0,93 |
1,00 |
1,10 |
1,17 |
1,22 |
1,28 |
1,33 |
0,93 |
|
|
250-500 |
0,85 |
0,91 |
1,00 |
1,07 |
1,11 |
1,16 |
1,21 |
0,85 |
|
|
500-750 |
0,80 |
0,85 |
0,94 |
1,00 |
1,04 |
1,09 |
1,14 |
0,80 |
|
|
750-1000 |
0,76 |
0,82 |
0,90 |
0,96 |
1,00 |
1,05 |
1,09 |
0,76 |
|
|
1000-1500 |
0,73 |
0,78 |
0,86 |
0,92 |
0,96 |
1,00 |
1,04 |
0,73 |
|
|
1500-2000 |
0,70 |
0,75 |
0,83 |
0,88 |
0,92 |
0,96 |
1,00 |
0,70 |
|
|
>2000 |
0,69 |
0,74 |
0,81 |
0,87 |
0,90 |
0,94 |
0,98 |
0,69 |
|
Наличие парковки. Корректировка на наличие парковки применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 8.24
Корректировка на наличие парковки
|
Наименование коэффициента |
Среднее |
Доверительный интервал |
|
|---|---|---|---|
|
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта без парковки к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой |
0,89 |
0,88 |
0,90 |
|
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта с организованной парковкой к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой |
1,12 |
1,11 |
1,13 |
Включение коммунальных платежей в арендную ставку. В процессе арендных отношений существует вечная проблема с учетом коммунальных платежей по арендованному помещению. Ведь поставщиками коммунальных услуг выступают коммунальные службы, плательщиками – арендодатели (договоры на предоставление таких услуг заключены именно с ними), а потребителями – арендодатель и (или) арендатор.
Поэтому порядок распределения расходов по оплате этих услуг лучше изначально установить в договоре аренды. Наибольшее распространение получили три варианта оплаты арендатором коммунальных платежей[11].
Вариант первый: Арендатор заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с соответствующими службами. Снабжающие организации и арендатор общаются напрямую, без участия арендодателя. Данный вариант не противоречит гражданскому законодательству РФ.
Это связано с тем, что для того, чтобы арендатор самостоятельно оплачивал коммунальные платежи, необходимо заключать договора с поставщиками, однако, у арендаторов возникают довольно серьезные сложности при перезаключении договоров с организациями, которые предоставляют коммунальные услуги, да и собственникам не всегда это интересно ввиду смены арендаторов.
Второй вариант: Коммунальные услуги входят в арендную плату. В договоре аренды можно изначально предусмотреть, что стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг входит в арендную плату.
Третий вариант: При данном способе в договоре аренды либо дополнительном соглашении к нему можно предусмотреть возмещение арендатором арендодателю коммунальных платежей. При этом, арендодатель оплачивает коммунальные услуги на основании счетов, выставленных ему поставщиками услуг, после чего выставляет счет арендатору. Последний возмещает расходы в части потребленных им коммунальных услуг.
Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта
На стоимость вторичного рынка купли-продажи зданий офисно-торгового, свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости, расположенных на территории г. Екатеринбурга, на дату оценки влияют следующие факторы:
- Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
- Условия финансирования;
- Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
- Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений);
- Вид использования и (или) зонирование (функциональное назначение);
- Местоположение объекта;
- Физические характеристики объекта (материал стен, состояние отделки, физическое состояние здания, площадь объекта, наличие инженерных коммуникаций).
В результате анализа рынка, к которому относится объект оценки, Оценщиком был выявлен диапазон цен предложений вторичного рынка купли-продажи зданий торгово-офисного, свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости, расположенных на территории г. Екатеринбурга, который составляет: минимальная цена 27 752 руб./кв. м, максимальная цена – 154 205 руб./кв. м, средняя цена – 78 883,42 руб./кв. м.
Анализ фактических данных из сегмента рынка, к которому относится земельный участок
Таблица 8.25
|
№ |
Адрес |
Ценовой пояс/Район |
Разрешенное использование |
Площадь, кв. м. |
Стоимость объекта, руб. |
Цена, руб./ кв. м. |
Источник |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
1 |
Фурманова |
I/ Автовокзал |
Бизнес центр |
1 763 |
119 000 000 |
67 499 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
2 |
Верх-Исетский район, Ориентир — ул. Металлургов |
I/ВИЗ |
автосалон, автосервис; - офисы, административные службы; - объекты торговли; - комплекс техобслуживания с гостиницей |
11 500 |
50 000 000 |
4 348 |
http://land.e1.ru |
|
3 |
Московский тракт, 9 км |
I/ВИЗ |
под общественно-деловую застройку |
1 420 |
15 000 000 |
10 563 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
4 |
Волгоградская, 195 |
I/ВИЗ |
под общественно-деловую застройку |
10 500 |
64 000 000 |
6 065 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
5 |
Московский тракт, 10 км |
I/ВИЗ |
под общественно-деловую застройку |
20 000 |
30 000 000 |
1 500 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
6 |
Мельникова |
I/ВИЗ |
под общественно-деловую застройку |
24 858 |
650 000 000 |
26 149 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
7 |
Челюскинцев, 130 |
I/Вокзальный |
под общественно-деловую застройку |
550 |
4 000 000 |
7 273 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
8 |
I/ВИЗ |
Под административно-торговое здание |
22 400 |
80 000 000 |
2 162 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
|
9 |
Кислородная, 8 |
I/Вокзальный |
Нет данных |
2 100 |
10 000 000 |
4 762 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
10 |
Чехова, 29 |
Н. II/Сортировка |
Нет данных |
1 500 |
3 750 000 |
2 500 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
11 |
Монтажников, 24 |
III/С. Сортировка |
Нет данных |
6 100 |
30 000 000 |
4 918 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
12 |
Чистопольская |
II/Синие Камни |
Нет данных |
4 900 |
10 000 000 |
2 041 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
13 |
Совхоз |
Нет данных |
9 000 |
70 000 000 |
7 778 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
|
14 |
Щербакова |
II/Уктус |
Нет данных |
12 600 |
145 000 000 |
11 508 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
15 |
Кольцовский тракт, 1 км |
II/Уктус |
Нет данных |
72 600 |
150 000 000 |
2 066 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
16 |
Лукиных |
II/Уралмаш |
Под административное здание с парковкой |
3 500 |
4 900 000 |
1 400 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
17 |
Космонавтов, 15 |
II/Уралмаш |
под торговые, пром. Объекты |
36 000 |
234 000 000 |
6 500 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
18 |
Ветеринарная, 16 |
Ю-З |
под административно-торговую застройку |
5 800 |
57 700 000 |
9 948 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
19 |
Войкова, 11 |
II/Эльмаш |
Нет данных |
1 500 |
10 900 000 |
7 267 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
20 |
Монтажников, 30 |
III/С. Сортировка |
Нет данных |
3 300 |
4 800 000 |
1 455 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
21 |
Посадская, 10 |
I/Ю-З |
Под промышленную базу, возможно под торговую и администативную застройку |
6 200 |
170 000 000 |
27 419 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
22 |
Сибирский тракт, 11 км |
III/Лечебный |
Нет данных |
9 000 |
19 500 000 |
2 167 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
23 |
Народной Воли, 52 |
Центр |
Нет данных |
1 195 |
62 000 000 |
51 883 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
24 |
Декабристов, 16 |
Центр |
Нет данных |
700 |
16 000 000 |
22 857 |
Прайс цен №10-К от 04.04.2017 |
|
25 |
по Московскому тракту - улице Парковой |
I/ВИЗ |
Под административно-торговое здание |
37 000 |
80 000 000 |
2 162 |
Обзор рынка земли 1 кв. 2017 АНО «Риэлторский информационный центр» стр. 35 |
|
26 |
Халтурина |
I/Заречный |
Под строительство административного здания 14 000 кв. м |
4 000 |
35 000 000 |
8 750 |
Обзор рынка земли 1 кв. 2017 АНО «Риэлторский информационный центр» стр. 35 |
|
27 |
Бабушкина-Калиновский |
II/Эльмаш |
под строительство общественно-делового здания |
4 155 |
40 000 000 |
9 627 |
http://land.e1.ru/ |