Файл: Картина экономики. Февраль 2018 года.pdf

Других факторов, влияющих на стоимость земельных участков из сегмента рынка, к которому относится земельный участок в составе объекта оценки не выявлено.

Основные выводы из сегмента рынка, к которому относится земельный участок

В период, предшествующий дате оценки, на рынке недвижимости выявлено 11 предложений по продаже земельных участков сопоставимых с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость. На стоимость объектов из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, относятся следующие:

• Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав.
• Условия финансирования
• Условия продажи
• Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки)
• Условия рынка (скидки к ценам предложений)
• Местоположение объекта
• Вид использования (функциональное назначение, ВРИ)
• Площадь
• Наличие инженерных коммуникаций.

Диапазон цен земельных участков в г. Екатеринбурге, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественно-деловую застройку, составляет 1 400 – 67 499 руб./кв. м.

Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке

Процесс оценки и требования к проведению оценки

В соответствии с разделом IV Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297, проведение оценки включает следующие этапы:

• заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
• применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
• согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

• информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
• информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
• информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

---

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Характеристика подходов и методов оценки к оценке объекта оценки

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297 различают три подхода к оценке:

• Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
• Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
• Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства нового аналогичного объекта, и вычитается стоимость накопленного износа и устареваний, далее к результату добавляется стоимость земельного участка. Полученная величина определяет стоимость оцениваемого объекта. Основным принципом оценки, на котором основывается затратный подход, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию. Процедура оценки включает в себя следующие последовательные шаги:

---

• Расчет затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта;
• Определение величины прибыли предпринимателя;
• Определение величины накопленного износа и устареваний объекта;
• Уменьшение затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта на величину износа и устареваний объекта;
• Оценка стоимости земельного участка;
• Определение стоимости по затратному подходу путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, уменьшенных на величину износа и устареваний объекта.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от использования с учетом в перспективе его перепродажи (реверсии). В рамках доходного подхода могут применяться следующие методы:

• Метод прямой капитализации дохода;
• Метод дисконтирования денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки данного подхода:

• Оценка потенциального валового дохода.
• Оценка действительного валового дохода путем вычитания из валового дохода суммы потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
• Оценка чистого операционного дохода путем расчета разницы действительного валового дохода и издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, которая основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления.
• Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Сравнительный подход основан на сопоставлении цен продаж аналогичных объектов. В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

• Метод сравнения продаж.

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие достаточной информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру, местоположению и т. д.), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

---

Метод прямого сравнительного анализа продаж, основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Процедура оценки включает в себя следующие последовательные действия:

• Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
• Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
• Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.
• Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки (согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и вывод единого показателя цены оцениваемого объекта).
• Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Выбор уместных подходов и методов для оценки здания

Согласно п. 24 (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При определении рыночной стоимости здания, общая площадь 1500 кв. м, использовались следующие подходы в оценке:

Таблица 9.1

Наименование метода	Условия применения	Применимость
Затратный подход
Метод сравнительной единицы	Наличие справочных и нормативных материалов о стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания и методике расчета	Применим.
Метод разбивки по компонентам	Наличие данных о стоимости показателей, включающих прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента здания: фундамент, стены, перекрытия и др.	Не используется. Согласно п. 24 ФСО №7 Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Метод количественного обследования	Возможность составления полной сметы на строительство оцениваемого объекта, проведения детального количественного и стоимостного анализа, а также расчета затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом.
Сравнительный подход
Метод сравнения продаж	Применяется если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Не применяется для объектов специального назначения, у которых нет рынка или их рынок ограничен.	Применим. Согласно п.22 (а) ФСО №7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В результате анализа рынка были выявлены предложения о продаже сопоставимых объектов недвижимости.
Метод соотнесения цены и дохода: - метод соотнесения цены и дохода по валовому рентному мультипликатору - метод соотнесения цены и дохода по общей ставке капитализации	Применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный доход, т.е.: 1. наличие развитого и активного рынка недвижимости; 2. возможность получения достоверной рыночной и экономической информации.	Не используется. Отсутствует возможность расчета валового рентного мультипликатора, т.к. нет информации о стоимости и доходности сопоставимых объектов
Метод линейной алгебры	Применяется в случае, если число отобранных объектов-аналогов на единицу превышает число факторов стоимости (элементов сравнения)	Не используется, так как существует сложность в преобразовании качественных корректирующих поправок в количественные, что может привести к недостоверным результатам
Метод корреляционно-регрессионного анализа	Применяется, если количество аналогов (сопоставимых объектов) в 5-10 раз больше, чем факторов стоимости (элементов сравнения)	Не используется, так как требует высокой точности и достоверности исходных данных об объектах- аналогах
Доходный подход
Метод прямой капитализации доходов	Метод капитализации доходов используется, если: - потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; - потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.	Применим. Предполагается, что объект оценки способен приносить стабильный доход.
Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал: - метод дисконтированных денежных потоков	Метод применяется, если: - предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; - имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; - потоки доходов и расходов носят сезонный характер; - оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; - объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие)	Не используется. Согласно п.23 (г) ФСО №7 данный метод применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость
- метод капитализации доходов по расчетным моделям	Применяется только для потока доходов, тенденция изменения которого является предсказуемой и может быть описана некоторой математической моделью	Не используется, так как является трудоемким и требует высокой точности и достоверности исходных данных.

---

Вывод: Таким образом, в рамках настоящего отчета, рыночная стоимость здания, общая площадь 1500 кв. м, определена оценщиком методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом прямой капитализации в рамках доходного подхода.

Характеристика подходов и методов оценки к оценке земельных участков

При определении рыночной стоимости земельных участков применяются те же классические подходы, что и при оценке других объектов недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. Общие характеристики подходов, а также методов в рамках каждого из подходов приведены ниже.

Затратный подход. Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов. Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости.

Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться:

• для определения стоимости сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ;
• для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание;
• для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы или иных целей;
• для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок, или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.

Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами инженерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного подхода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также затрат на приобретение необустроенного данными объектами инфраструктуры земельного участка.

Основные недостатки затратного подхода заключаются в получении либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значений и создании иллюзии объективности.

---