Добавлен: 30.03.2023
Просмотров: 268
Скачиваний: 2
Таким образом, диапазон цен земельных участков в г. Екатеринбурге, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественно-деловую застройку, составляет 1 400– 67 499 руб./кв. м.
Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых земельных участков
В данном разделе оценщиком приводится обоснование значений ценообразующих факторов, выявленных оценщиком в ходе проведенного анализа рынка, оказывающих влияние на стоимость земельных участков из сегмента рынка, к которому относится земельный участок в составе объекта оценки.
Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и на земельный участок. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т. д.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.
Данная поправка была определена на основании Справочника Оценщика недвижимости «Земельные участки», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
|
Цены земельных участков под офисно-торговую застройку |
Аналог |
|||
|
Собственность |
Долгосрочная аренда |
Краткосрочная аренда |
||
|
Объект оценки |
Собственность |
1,00 |
1,18 |
1,32 |
|
Долгосрочная аренда |
0,85 |
1,00 |
1,12 |
|
|
Краткосрочная аренда |
0,76 |
0,90 |
1,00 |
|
Условия финансирования. Цены сделок для различных объектов недвижимости могут отличаться из-за разных условий финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов (денежными средствами, векселем и др.), которые в свою очередь влияют на стоимость объекта.
Диапазон цен по фактору условия финансирования сделки носит индивидуальный характер и зависит от конкретных условий финансирования, например, отсрочки платежа, дробности платежей и т.д.
Условия продажи. Данный фактор отражает нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия. Предполагается, что на стоимости рассматриваемых сопоставимых объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, не отражаются чрезвычайные факторы, такие как вынужденность продажи, срочность, а также то, что между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, то есть мотивы продажи являются рыночными.
Диапазон цен по данному фактору носит индивидуальный характер и зависит от конкретных условий продажи.
Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Под корректировкой цен на рыночные условия понимается корректировка цен на время. На рынке цены с течением времени изменяются. Причиной этого могут быть инфляционные или дефляционные процессы в экономике. Изменение цен может произойти в результате принятия новых законов, налоговых норм, а также в связи с колебанием спроса и предложения на недвижимость в целом или ее отдельные типы.
Условия рынка (интерес риелтора). Корректировка на комиссионные агентству учитывает тот факт, что в цену объекта недвижимости агентство-посредник при продаже закладывает свое вознаграждение. Для определения среднего размера комиссионных вознаграждений за продажу среднестатистического объекта коммерческой недвижимости, Оценщиком был проведен мониторинг предложений ведущих агентств недвижимости г. Екатеринбурга. В результате анализа получена среднерыночная величина комиссионных вознаграждений в % от цены сделки.
|
№ п/п |
Агентство недвижимости |
Адрес, телефон |
Предлагаемый диапазон комиссионных вознаграждений , % от цены сделки |
Среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены сделки |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
БК Недвижимость |
г.Екатеринбург, пр.Ленина, 24/8б, тел: 222-10-70 |
3 - 5 |
4,0 |
|
2 |
Белый дом |
г. Екатеринбург, ул. Чапаева, 14/1, тел: 269-55-05 |
2 - 5 |
3,5 |
|
3 |
ТИМ |
г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана-Радищева, 33, тел: 222-25-51 |
1 - 4 |
2,5 |
|
4 |
Новосел |
г. Екатеринбург, ул. Крауля, 4, тел: 385-20-09 |
2 - 4 |
3,0 |
|
5 |
ЦН Северная казна |
г. Екатеринбург, пер. Химиков, 3, тел: 371-90-45 |
2 - 4 |
3,0 |
|
6 |
РС ЦН МАН |
г.Екатеринбург, ул.Антона Валека, 19, тел: 371-20-00 |
3 - 5 |
4,0 |
|
7 |
КБ Ярмарка |
г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 40, тел: 355-55-50 |
3 - 5 |
4,0 |
|
8 |
Огаста |
г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 70, тел: 355-50-50 |
2 - 3 |
2,5 |
|
9 |
КБ на Белинского |
г.Екатеринбург, ул. Белинского, 163г, тел: 260-60-48 |
1 - 4 |
2,5 |
|
10 |
Недвижимость.ру |
г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 72, тел: 372-91-11 |
3 - 5 |
4,0 |
|
Среднее округленное значение размера комиссионного вознаграждения, % |
3,0 |
|||
Таким образом, корректировка на интерес риэлтора составляет 3,0%.
Условия рынка (скидки к ценам предложений). Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.
С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».
Реальные цены сделок по купле-продаже земельных участков несколько отличаются от цен предложения, По данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год, доверительный интервал скидки на торг при продаже земельных участков под офисно-торговую застройку составляет 9,6-11,0%. При этом среднее значение величины скидки на уторговывание составляет 10,3%. В расчетах Оценщик использует среднее значение.[12]
Таблица 8.28
|
Класс объектов |
Значение |
||
|
Среднее |
Доверительный интервал |
||
|
11,5% |
10,8% |
12,3% |
|
10,3% |
9,6% |
11,0% |
|
14,7% |
13,7% |
15,7% |
|
4.1. Земельные участки под МЖС |
10,9% |
10,1% |
11,6% |
|
4.2. Земельные участки под МЖС |
8,8% |
8,2% |
9,5% |
|
5 Земельные участки под объекты рекреации |
13,7% |
12,9% |
14,5% |
|
6 Земельные участки под объекты придорожного сервиса |
12,0% |
11,1% |
12,8% |
Местоположение объекта. Месторасположение – интегральная характеристика, включающая в себя:
- Местоположение относительно ценового пояса;
- Расположение относительно красной линии.
Местоположение относительно ценового пояса. Оценщик воспользовался данными о ценах на торговую недвижимость «изменение ценовых показателей на вторичном рынке встроенно-пристроенных офисных площадей», представленными в аналитическом отчете УПН «Торговая недвижимость, итоги IV квартала 2017 года» (Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61, 367-67-62, интернет-ресурс: http://www.upn.ru).
Таблица 8.29
|
Показатель |
мар. 2017 |
июн. 2017 |
сен. 2017 |
дек. 2017 |
|
город |
90 664 |
89504 |
87262 |
85835 |
|
Центр |
100 081 |
102870 |
99722 |
94861 |
|
1 пояс |
91 751 |
88683 |
85513 |
84912 |
|
2 пояс |
90 206 |
87013 |
89182 |
88355 |
|
3 пояс |
65 181 |
66378 |
69865 |
65523 |
Фактор, отражающий локальное местоположение - расположение на красной линии. На стоимость земельных участков, из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, влияет расположение относительно красной линии. Влияние данного фактора определяется на основании данных издания «Справочника оценщика недвижимости» изд. г. Нижний Новгород, 2017 год (Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.), стр. 140, данные приводятся в таблице ниже.
Расположение относительно красной линии
|
Показатель |
Среднее |
Доверительный интервал |
|
|---|---|---|---|
|
Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, граничащих с красной линией, к удельной цене аналогичных участков, отдаленных от красной линии |
1,29 |
1,26 |
1,31 |
Таким образом, на основании представленных данных можно сделать вывод, что земельные участки расположенные на красной линии дороже по сравнению с участками расположенными внутриквартально, что выражается коэффициентным диапазоном 1,26 – 1,31.
Вид использования (функциональное назначение, ВРИ). Функциональное назначение – один из наиболее весомых ценообразующих факторов.
Процесс перевода земельного участка из одной категории в другую, а также смена разрешенного использования земельного участка – это трудоемкий, дорогостоящий и очень длительный процесс.
Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других видов разрешенного использования, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.
Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного использования. Например, стоимость земельных участков категории земли промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с разрешенным использование под объекты промышленного назначения и пр.
Поэтому, размер корректировки на функциональное назначение определить зачастую весьма затруднительно, по причине всего рекомендуется подбирать аналоги сопоставимого с оцениваемыми земельными участками функционального назначения.
Корректировка вносится в соответствии со Сборником рыночных корректировок СРК-2017, под редакцией канд. техн. наук Е.Е.Яскевича, Москва 2017 г.
Таблица 8.31[13]
Площадь. Корректировка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших объектов недвижимости ниже, чем цена единицы площади меньших объектов недвижимости.
Поправка определялась по данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки" изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год:
Наличие инженерных коммуникаций. Подведены ли к участку коммуникации, обеспечивающие водоснабжение, электричество, канализация, есть ли возможность газификации, наличие объектов инфраструктуры, перспектива организации охраны - все это увеличивает стоимость земли.
Поправка определялась по данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год[14]
Таблица 8.32
