Файл: Земельного права как отрасли, науки и учебной дисциплины. 5.doc

23. 1   ...   11   12   13   14   15   16   17   18   ...   49

---

Сделки как основания возникновения права собственности на земельные участки.

Сделки – это действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение прав и обязанностей. Распоряжение земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным и другим специальным законодательством.

Особенности сделок с земельными участками:

1. Сделки совершаются с учётом оборотоспособности земельных участков;

2. Многие сделки (особенно на государственных и муниципальных земельных участках) совершаются по результатам торгов;

3. Распоряжение земельными участками осуществляется с учётом требований градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных норм и правил;

4. В соответствии с ГК распоряжение земельными участками не должно наносит ущерба окружающей среде, а также нарушать права и законные интересы третьих лиц;

5. Существуют особенности в оформлении сделок с земельными участками:

а. Для всех требуется письменная форма;

б. В случаях, прямо установленных законом, требуется государственная регистрация;

6. При совершении сделки стороны не вправе изменять категорию земель, целевое назначение, особый режим использования земельного участка;

7. Земельный участок не должен быть менее установленного предела.

Виды сделок:
I. Договор купли-продажи земельного участка

Самая распространённая сделка после аренды. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок за плату.

Продавец должен обладать правом собственности на момент государственной регистрации перехода права собственности. Помимо собственника в качестве продавца могут выступать иные лица, с которыми продавец заключил соответствующее соглашение (агент, доверительный управляющий

---

, комиссионер).

Форма – простая письменная, регистрации самой сделки не требуется, но требуется регистрация перехода права собственности.

Два существенных условия:

1. Предмет – категория земель, целевое назначение, разрешённое использование, площадь, место положения, кадастровый учётный номер. Если земельный участок обременен, то данные сведения доводятся до покупателя;

2. Цена – стороны самостоятельно определяют цену, но могут обратиться к оценщику. В случаях, установленных федеральным законом, применяется цена, определяемая на основании нормативно-правовых актов.

С 1.01.16 вступила в силу ст.217.1 НК РФ, которая влияет на формирование стоимости з\у и ставит в зависимость от кадастровой цены.

Если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет, то эта недвижимость должна передаваться по цене не ниже 70% от стоимости недвижимости. Если продать за меньшую сумму, то налоговый орган доначислит налог до 70%стоимости. Исключение: 3 года по сделкам с близкими родственниками и при приватизации.

Передача денежных средств с участием ЮЛ может быть произведена с помощью индивидуальной банковской ячейки или аккредитива.
Оговорка: в собственность покупателя переходят все те объекты, которые расположены на з\у.
Договор заключается по количеству сторон + 1 экземпляр для управления росреестра.

Передача земельного участка осуществляется на основании передаточного акта.
II. Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Здесь полностью применяются нормы гражданского законодательства.
III. Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать земельный участок другой стороне (одаряемому) в собственность.

Договор дарения по общему правилу может быть как консенсуальным, так и реальным, но, учитывая что договор подлежит государственной регистрации, то заключенным он в любом случае будет лишь с момента его государственной регистрации.

Даритель может отказаться от дара, а также возможен возврат подаренного имущества в случаях, предусмотренных законом.
IV. Договор ренты

---

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) земельный участок в собственность, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ренту. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению и требует государственной регистрации.

Передача земельного участка плательщику ренты возможна как за определённую плату, так и бесплатно.

Рента обременяет земельный участок, поэтому в случае смены собственника, рента переходит на нового собственника. Также данный земельный участок находится под залогом у получателя ренты.
V. Наследование земельных участков:

Состоит из односторонних сделок (завещание, наследование).

Наследование обеспечивает универсальное правопреемство после смерти гражданина в его имущественных и некоторых неимущественных правах.

Открытием наследства является дата смерти гражданина или дата вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим. Место открытия наследства – последнее место жительства гражданина, если место жительства не известно – то там, где находится большая часть имущества.

Наследодателями могут быть собственники земельных участков, а также лица, которым земельные участки принадлежат на праве пожизненного наследуемого владения. Наследниками могут быть любые лица, указанные в завещании или в законе (исключения предусмотрены для тех лиц, которые не вправе владеть данным земельным участком в связи с его особенностями, например, иностранные граждане – в таком случае такие лица обязаны произвести отчуждение данного земельного участка).

Государство является наследником в случаях:

1. У гражданина нет наследников

2. Земельный участок завещан государству

3. Все наследники лишены права наследования

4. Никто из наследников не принял наследство.

Завещание – это односторонняя сделка, личное распоряжение наследодателя о своём имуществе на случай смерти с установлением наследников, сделанное в установленной законом форме.

Земельный участок делится между наследниками в соответствии с минимальными размерами земельных участков. Если земельный участок разделу не подлежит, то он передаётся тому наследнику, который имеет преимущественное право наследования в счёт своей доли.

---

Преимущественным правом обладают 2 категории наследников:

1. Лица, которые обладали земельным участком с наследодателем на праве общей собственности;

2. Если нет общей собственности, то это наследники, которые постоянно пользовались земельным участком.

Если никто из наследников не воспользовался преимущественным правом, либо таких наследников нет, то земельный участок поступает в общую долевую собственность наследников.

24. 1   ...   12   13   14   15   16   17   18   19   ...   49

---