Файл: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.doc

IV группа - земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;

V группа - земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса;

VI группа - прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

При выполнении работ по актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в 2013 году оценено 41242 земельных участка (при проведении работ прошлого тура оценено 14804 земельных участка).

Сведения о количестве земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2013 году, по каждой группе показаны в таблице 3.1.


Таблица 3.1

Районы Смоленской области	Количество участков группы
	I	II	III	IV	V	VI
Велижский район	2 216		33	1		1
Вяземский район	692		59	2	1	5
Гагаринский район	3 539		116	5	2	27
Глинковский район	841		9		7	3
Демидовский район	3 558		3	1	1	35
Дорогобужский район	1 229		5	1		6
Духовщинский район	966		2	5	5	82
Ельнинский район	1 343		10			1
Ершичский район	413		10		2	36
Кардымовский район	1 187		16	1	2	49
Краснинский район	1 228		8	3	3	5
Монастырщинский район	617		243
Новодугинский район	1 792		32			2
Починковский район	886		58	1	1	41
Рославльский район	3 170		61	3	4	112
Руднянский район	2 240		6
Сафоновский район	1 147		49		1	49
Смоленский район	3 124		141	3	1	95
Сычёвский район	1 047		8			2
Тёмкинский район	2 626		28	3		13
Угранский район	2 277		5	2		14
Хиславичский район	873		11			3
Холм-Жирковский район	594		4			5
Шумячский район	925		1	1		1
Ярцевский район	1 028		48	10	1	7

---

Удельные показатели кадастровой стоимости (далее – УПКС) земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Смоленской области приведены в таблице 3.2.

Таблица 3.2

Районы Смоленской области	Значение удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения
	I	II	III	IV	V	VI
Велижский район	3,07	-	1,47	1,31	-	0,12
Вяземский район	2,37	-	2,65	2,35	1,33	0,12
Гагаринский район	2,57	-	2,90	2,58	1,33	0,12
Глинковский район	2,54	-	1,52	-	1,33	0,12
Демидовский район	1,38	-	1,61	1,43	1,33	0,12
Дорогобужский район	1,86	-	1,83	1,63	-	0,12
Духовщинский район	2,25	-	1,37	1,22	1,33	0,12
Ельнинский район	2,62	-	1,97	-	-	0,12
Ершичский район	1,80	-	1,47	-	1,33	0,12
Кардымовский район	2,39	-	2,60	2,31	1,33	0,12
Краснинский район	1,96	-	2,40	2,13	1,33	0,12
Монастырщинский район	2,93	-	1,51	-	-	-
Новодугинский район	2,44	-	1,91	-	-	0,12
Починковский район	3,38	-	2,31	2,06	1,33	0,12
Рославльский район	3,08	-	2,39	2,13	1,33	0,12
Руднянский район	3,25	-	1,62	-	-	-
Сафоновский район	2,12	-	2,75	-	1,33	0,12
Смоленский район	2,95	-	2,87	2,55	1,33	0,12
Сычёвский район	2,07	-	1,93	-	-	0,12
Тёмкинский район	2,59	-	1,36	1,21	-	0,12
Угранский район	1,32	-	1,41	1,26	-	0,12
Хиславичский район	1,69	-	1,48	-	-	0,12
Холм-Жирковский район	2,61	-	1,75	-	-	0,12
Шумячский район	1,70	-	1,16	1,03	-	0,12
Ярцевский район	2,69	-	2,49	2,22	1,33	0,12
В среднем по Смоленской области	2,39	-	1,95	1,83	1,33	0,12

---

Как видно, в Глинковском, Ельнинском, Ершичском, Монастырщинском, Новодугинском, Руднянском, Сафоновском, Сычевском, Хиславичском, Холм-Жирковском районах земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции не выявлено.

Земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, используемых для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса на территории Смоленской области не зарегистрировано.

Таким образом, наибольшее значение удельного показателя кадастровой стоимости по I группе в Починковском районе Смоленской области – 3,38 руб./кв.м; наименьшее – в Угранском районе – 1,32 руб./кв.м.

По III группе наибольшее значение удельного показателя кадастровой стоимости в Гагаринском районе – 2,90 руб./кв.м; наименьшее - в Шумячском районе – 1,16 руб./кв.м.

Определение кадастровой стоимости земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к группе, соответствующей функциональному назначению земельного участка, на площадь земельного участка.

Результаты работ по оценке кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Смоленской области утверждены Постановлением Администрации Смоленской области от 24.09.2013 № 708 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Смоленской области и средних уровней кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения (удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения) по муниципальным районам Смоленской области». Постановление вступило в силу с 01.01.2014.

Предыдущий тур работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории Смоленской области был проведен в 2006 году. Основной нормативной базой при проведении работ явились Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 04.07.2005 № 145 (далее – Методические указания № 145).

Согласно этим Методическим указаниям ГКОЗ СХН проводилась по 6 группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве. Расчет удельных показателей кадастровой стоимости и кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к одной из указанных 6 групп, основывался на

---

определении расчетного рентного дохода, а также предусматривал зависимость от срока капитализации.

Методические указания № 145 предполагали деление земель сельскохозяйственного назначения на следующие группы:

1 группа - сельскохозяйственные угодья;

2 группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

3 группа - земли под замкнутыми водоемами;

4 группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;

5 группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

6 группа - земли, пригодные под оленьи пастбища.

Основным недостатком Методических указаний № 145 явилось то, что расчет удельных показателей 2-5 групп напрямую зависел от удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе, т.е. удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко 2-5 группе устанавливался равным либо минимальным значением удельного показателя кадастровой стоимости земель, отнесенных к сельскохозяйственным угодьям (1 группа).

В то же время расчет удельных показателей кадастровой стоимости указанной 1 группы земель предусматривал два этапа: расчет удельных показателей в границах субъекта и определение удельных показателей в границах административных районов, землевладений (землепользований). Поскольку стоимостные показатели устанавливались применительно к крупным территориальным единицам и рассчитывались на основе усредненных показателей затрат и продуктивности, они носили относительный характер и могли быть использованы в основном лишь для сравнения сельскохозяйственных земель по субъектам Российской Федерации, административным районам, крупным хозяйствам.

---

Кроме того, данной Методикой при определении удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения предполагалось использование материалов 1966 – 1999 гг.

Более того, при проведении работ по ГКОЗ СХН были учтены и определены в основном почвенные и физические свойства земель сельскохозяйственного назначения, тогда как экономическая (финансовая) сторона оценки оставалась достаточно поверхностной.

Из вышеизложенного следует, что положения Методических указаний № 145 мало того, что не охватывали экономическую составляющую оценки как таковой, но и почти не соприкасались с рыночной стоимостью земель. Использование же устаревших материалов 10-20летней давности не может говорить об объективности и достоверности проведенной оценки, поскольку за это время земельный рынок и земельно-имущественные отношения в РФ претерпели существенные изменения.

Методические указания № 445 предусматривают совершенно другое деление земель сельскохозяйственного назначения по группам. Указанная дифференциация земель наиболее соответствует реалиям сегодняшнего дня, по сравнению с делением, предусмотренным Методическими указаниями № 145.

Согласно новой Методике расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель, отнесенных к 1 группе, осуществляется на основании большего числа экономических факторов и характеристик, нежели было предусмотрено Методическими указаниями № 145, а удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко 2-6 группам принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При таком методическом подходе размер кадастровой стоимости земли наиболее приближается к ее рыночной стоимости.

Вместе с тем, для проведения наиболее качественной оценки земель сельскохозяйственного назначения следует учитывать не только параметры химического и физического состава почв, но и технологические, климатические факторы и местоположение участка. Эти факторы играют значительную роль в формировании размера земельного налога, а значит и цены земли.

Для объективного проведения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения необходимо исследовать отдельные показатели и характеристики данных земель для получения объективных результатов. Результаты ГКОЗ СХН должны соответствовать возникающим практическим задачам и реальному положению на земельном рынке.

---