Файл: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.doc

В настоящее время в РФ плохо сформирован рынок земель данной категории, и, как следствие, отсутствуют устоявшиеся и отработанные на практике приемы рыночной оценки, основанные на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения мало участвуют в хозяйственном обороте, плохо развиты ипотека, система страхования, требуют совершенствования арендные отношения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель ГКОЗ СХН можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли.

Исходя из вышеизложенного, наиболее важными аспектами при совершенствовании методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения является:

- максимальное приближение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения к ее рыночной стоимости;

- формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения;

- увеличение количества факторов и характеристик земли, закладываемых в Методики оценки.
Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений

в составе земель сельскохозяйственного назначения
В 2014 году (по состоянию на 01.01.2014) были проведены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Смоленской области. Это третий по счету тур работ.

Всего в Перечень объектов оценки вошло 49327 земельных участков (включая земельные участки, занятыми садоводческими, огородническими, дачными объединениями).

Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307.

---

В соответствии с Отчетом об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории Смоленской области № 15 от 01.08.2014 определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялось в следующем порядке:

- кластеризация объединений;

- сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках по каждому из полученных кластеров;

- проведение статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи;

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земель объединений с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков;

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земель объединений с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений утверждены Постановлением Администрации Смоленской области постановлением Администрации Смоленской области от 18.11.2014 № 780 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, на территории Смоленской области».

Согласно п. 3 постановления Администрации Смоленской области от 18.11.2014 № 780 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, на территории Смоленской области» постановление вступило в силу с 1 января 2015 года.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 12.01.2015.

Предыдущий тур работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Смоленской области проводился в 2009 году. Всего в Перечень объектов оценки этого тура вошло 47752 земельных участка.

Постановление Администрации Смоленской области от 25.12.2009 № 802, утвердившее результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, признано утратившим силу в связи с утверждением актуальных результатов оценки.

Результаты первого тура были утверждены Постановлением Администрации Смоленской области № 123 от 14.04.2004. В указанном туре проводилась оценка земельных участков по 730 объединениям.

---

Анализ результатов проведенной в 2014 году оценки показал, что по сравнению с действующими значениями 2009 года произошло в среднем увеличение УПКС в 1,17 раз. Данное увеличение вызвано ростом цен на рынке загородных объектов недвижимости на территории Смоленской области. Рост рыночных цен на земельные участки в садоводческих и огороднических объединениях между турами оценки вызван интересов жителей крупных городов и районных центров к отдыху на природе.

Значение среднего удельного показателя кадастровой стоимости различается от 8,74 руб./кв.м (Угранский муниципальный район) до 310,35 руб./кв.м (Смоленский муниципальный район) при среднем значении по области 68,84 руб./кв.м.

Величина удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков зависит от таких факторов стоимости как: Московское направление, численность ближайшего крупного населенного пункта, расстояние до ближайшего крупного населенного пункта, наличие коммуникаций.

---

Земли населенных пунктов

На территории Смоленской области очередной тур работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Смоленской области (ГКОЗ НП) проведен в 2012 году в рамках долгосрочной областной целевой программы «Создание системы кадастра недвижимости на территории Смоленской области» на 2009-2013 годы. Оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012.

Заказчиком работ по ГКОЗ НП являлась Администрация Смоленской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области. Исполнителем работ по ГКОЗ НП Смоленской области являлось ООО «ФинГрупп» (г. Тамбов), с которым был заключен государственный контракт. Количество земельных участков, вошедших в перечень, подлежащих государственной кадастровой оценки – 368438.

Результаты работ об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Смоленской области работ утверждены Постановлением Администрации Смоленской области от 16.01.2013 № 2 «Об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Смоленской области» (далее – постановление № 2). Постановление № 2 вступило в силу с 01.01.2014 и действует в редакции постановления от 31.12.2013 № 1186 «О внесении изменений в постановление Администрации Смоленской области от 16.01.2013 № 2».

Предыдущий тур работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Смоленской области проводился в 2007-2008 гг.

Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Смоленской области проводились в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, которые были утверждены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 (с изменениями от 11.01.2011) (далее - Методические указания).

Пунктом 1.2.7 ранее действующей редакции Методических указаний предусматривалось выделение группы видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения

---

, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 № 3 «О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» внесены изменения в положения Методических указаний, в том числе выделены в отдельную группу видов разрешенного использования земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (пункт 1.2.17).

В отличие от Методики 2002 года Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость для каждого земельного участка, вошедшего в Перечень объектов оценки, в разрезе 16 видов разрешенных использований.

Методические указания предусматривают 5 подходов для расчета кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в зависимости от видов разрешенного использования земель:

1) построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;

2) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;

3) определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного использования;

4) установление величины кадастровой стоимости земельных участков в разрезе номинала;

5) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношения между видами разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей.

Сравнивая актуализированные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов Смоленской области, полученные в 2012 году с показателями кадастровой стоимости земель, полученными в предыдущем туре оценки (2008), можно отметить следующее.

В большинстве муниципальных образований произошло уменьшение значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по всем видам разрешенного использования, кроме земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Значительное уменьшение значений удельных показателей кадастровой

---