Файл: Практика оценки недвижимости (Определение рыночной стоимости объекта оценки).pdf

Здание в удовлетворительном состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

4. Анализ рынка Объекта оценки

Если в Москве сформировался довольно многогранный рынок недвижимости, на котором представлены практически все сегменты – и офисная недвижимость, и торговая, и гостиничная, и складская, то в Московской области наблюдается довольно серьезный перекос в сторону трех основных направлений коммерческой недвижимости: складской, торговой (причем, преимущественно, универмаги и уличная торговля) и офисной.

Бесспорно, рынок недвижимости в Подмосковье бессмысленно рассматривать в отрыве от столичного рынка, поскольку влияние, которое оказывает Москва на регион очень сложно переоценить. Именно из-за близости к центру область волей-неволей вынуждена выступать в качестве плацдарма для развития именно столицы, предоставляя место для хранения товаров московских торговцев (в силу чего, и развивается быстро складская недвижимость) и пространство для экологически качественного проживания (поэтому активнейшим образом развивается коттеджное строительство и гостиничный сектор).

Основной особенностью региона, является географическая близость к столице России. Это накладывает отпечаток на развитие области: по данным статистики, Московская область входит в пятерку наиболее динамично развивающихся регионов страны. С 2003 года у региона имеется довольно высокий рейтинг «В+» по оценкам независимых рейтинговых агентств «Standart & Poors» и «Мооdys». Это подтверждает мнение о том, что Московская область обладает великолепным потенциалом по росту экономики в будущем.

Рынок офисной недвижимости^[1].

Офисный рынок Московской Области развит значительно слабее, чем столичный. И это неудивительно: во-первых, основная масса клиентов большинства компаний находится в Москве, во-вторых, иметь офис в столице – это престижно. Поэтому даже областные компании, достигнув определенного уровня, часто стремятся переехать в пределы МКАД или открыть там представительство.

Областной рынок офисной недвижимости представлен тремя типами объектов. В первую очередь, это отремонтированные административные здания советских времен, переделанные под офисные помещения. Такие офисы далеки от совершенства в техническом плане, зато привлекают низкими арендными ставками. В последние годы также развивается строительство бизнес-центров класса B. Нередко встречаются и особняки, которые компании берут в аренду у города и, что называется, «переделывают под себя».

Структура предложения офисов Московской области по типам

Несмотря на то, что стоимость земли в Москве и области отличается «в разы», строить в столице по-прежнему выгоднее. Во-первых, круг потенциальных арендаторов даже в крупном областном городе весьма ограничен, в то время как в Москве площади нередко раскупаются еще на стадии котлована. (Поэтому за пределами столицы, как правило, строят офисные здания меньших площадей.) Во-вторых, представление о низких арендных ставках в области зачастую оказывается ложным. Например, стоимость аренды офиса класса B, расположенного в 15-20 км от МКАД, равна стоимости аренды офиса класса С в пределах Москвы.

Спрос на рынке офисной недвижимости

Спрос на офисы в Московской области держится на стабильном среднем уровне. Около 90% арендаторов - это местные компании, работающие на локальном рынке. Реже помещения снимают сетевики или представительства крупных московских компаний - структуры, желающие присутствовать на рынке конкретного областного города или района. Также небольшой процент составляют компании, «привязывающие» офис к производству или складу (Nutricia, FIS и т.д.).

По данным United Realty Group, в ближайшие пару лет рынок пополнится сразу несколькими масштабными проектами, такими как «White Square», «Москва-Сити», «Серебряный Город» и др. Это позволит частично удовлетворить спрос, что, в свою очередь, приведет к замедлению роста арендных ставок.

Продолжится тенденция к децентрализации рынка. Уставшие от бесконечных пробок владельцы компаний будут стремиться приобретать офисы за пределами Садового кольца.

Стабильно высоким останется спрос на бизнес-центры класса B в ценовой категории 400-500 кв. м/год.

Сравнивая перспективы рынка офисной недвижимости в Москве и области, можно с уверенностью сказать, что, несмотря на дефицит и дороговизну столичной земли, в ближайшее время инвесторы будут вкладываться в строительство объектов в Москве, потому как доходность их гораздо выше.

Распределение средней величины арендной ставки по местоположению и классу зданий

Предложение на рынке офисной недвижимости^[2]

Центр Москвы ощутимо проигрывает окраинам и городам-спутникам в количестве свободных объектов и машиномест. Цены за пределами МКАД, конечно, ниже, особенно в офисах класса «А», но низкими их никак не назовешь: сказывается общее подорожание арендных ставок и наличие местных организаций, которые также нуждаются в крыше над головой. Более того, в иных вновь введенных в эксплуатацию офисах класса «В» и «В+», цены вполне московские. В строящихся зданиях класса «А» арендаторы стараются «застолбить» площади на стадии строительства.

Оценив новую тенденцию, застройщики уже начали возводить современные бизнес-центры в крупных городах-спутниках. Строителям импонирует более дешевая земля в Московской области и политика местных властей, которые приветствуют появление крупных деловых комплексов. Этому способствовало и строительство административных зданий за пределами МКАД некоторыми крупными государственными структурами (например, правительство Московской области скоро переберется в Красногорскую резиденцию). Подразделение госструктуры, как правило, «обрастает» офисами высшей категории «А» и «А+», где арендовать помещение вполне престижно.

Распределение количества новых и реконструированных бизнес-центров по местоположению и классу зданий

Сегодня бизнес-центры класса «А» уже сданы в эксплуатацию или находятся на различных стадиях строительства в Химках, Королеве, Мытищах, Долгопрудном, Одинцове, Красногорске, Подольске. В некоторых других подмосковных городах уже получено разрешение на строительство. Как считают специалисты, насыщение рынка офисами высшей категории наступит не ранее 2020 – 2021 годов, после чего рост цен на арендные ставки прекратится, возможно, будет даже некоторое его снижение.

Офисы класса «В+», «В» в Подмосковье в наибольшем дефиците. Это связано с тем, что данная категория офисов обычно представляет собой административные здания после реконструкции. Таких зданий за пределами МКАД до самого последнего времени строили очень немного.

Все прочие механизмы насыщения рынка: перевод помещения из жилого фонда в нежилой, реконструкция бывших объектов культуры и бытового обслуживания населения – уже давно исчерпаны и сегодня составляют тысячную долю рынка. Напротив, теперь часто муниципальные власти пытаются вернуть и использовать по прямому назначению здания бывших детских учреждений – школ, пионерских лагерей и детских садов. Обычно в таких случаях пытаются найти ошибки в правоустанавливающих документах, проще говоря, ищут возможности объявить приватизацию незаконной. В итоге стоимость таких объектов сильно упала, а собственники рискуют погрязнуть в многолетних судебных процессах. 

Подмосковье и города-спутники особо привлекательны тем, что здесь много предложений офисов категорий «С» и «D», которые всегда востребованы у начинающих фирм. В Москве на рынке дешевых офисов сложился «рынок продавца», так как почти все свободные площади бывших НИИ уже давно сданы в аренду. Новых офисных зданий низкой категории в столице почти не строят, так как они требуют вложений практически как современные бизнес-центры, а прибыли приносят гораздо меньше. В области же все наоборот.

Особая группа предложений – старинные боярские палаты XV – XVII вв. или барские особняки XVIII – начала ХХ века. Такое строение можно арендовать на длительный срок или выкупить у городского или федерального имущественного фонда; в случае, если здание представляет собой памятник архитектуры, сделка должна быть согласована с Министерством культуры. Наши предки умели строить – обычно особняк после ремонта или реконструкции может прослужить еще не одну сотню лет. В особняке легко разместить офисы класса «С»; при условии достаточных инвестиций площади можно «дотянуть» до класса «В». Единственное условие – следует сохранить в первоначальном виде планировку и фасад.

Предложения офисов в городах-спутниках^[3]

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования