Файл: Практика оценки недвижимости (Определение рыночной стоимости объекта оценки).pdf

Таким образом, для объектов-аналогов, площадь которых менее 250 кв. м, была применена понижающая корректировка 8%, а для объектов-аналогов, площадь которых 250-500 кв. м – понижающая корректировка 7%.

Корректировка на наличие коммуникаций

Все сопоставимые объекты, как и Объект оценки, являются завершенными строительством объектами, снабженными всеми коммуникациями. Корректировка не требуется.

Корректировка на состояние внутренней отделки

При корректировке арендных ставок, поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются исходя из величины издержек на проведение ремонтных работ и частоты проведения планово-предупредительных ремонтов по формуле:

, где

– стоимостная поправка на состояние объекта при корректировке арендных ставок,

С – затраты на проведение ремонтных работ,

t – частота проведения планово-предупредительных ремонтов.

На основе анализа рынка была определена средняя величина затрат на проведение косметического ремонта в размере 4590 руб./ кв. м, частота проведения планово-предупредительных ремонтов для объектов, аналогичных Объекту оценки, составляет в среднем 5 лет. Таким образом, стоимостная поправка на состояние отделки будет составлять 918 руб./1 кв. м.

На основе этих данных определяется величина скорректированной арендной ставки сопоставимого объекта относительно оцениваемого:

, где

- арендная ставка для оцениваемого объекта,

- арендная ставка для объекта-аналога,

- стоимостная поправка на состояние отделки.

Корректировка на прочие отличия

Прочих отличий Оценщики не обнаружили. Корректировка по данному фактору не применялась.

Расчет средневзвешенной величины

Согласование цен объектов-аналогов производится методом квалиметрии. Весовые коэффициенты присваивались объектам-аналогам экспертным путем, исходя из принципа наибольшего соответствия аналогов Объекту оценки.

При расчете средневзвешенной величины использовалась формула:

, где

- скорректированная стоимость i-го сопоставимого объекта,

- весовой коэффициент i-го сопоставимого объекта.

Расчет рыночной величины годовой арендной платы 1 м² без учета эксплуатационных, коммунальных расходов с использованием сравнительного подхода представлен в таблице.

Расчет рыночной арендной ставки

Таким образом, на основании расчетов, проведенных в рамках сравнительного подхода, определена рыночная годовая арендная ставка без учета эксплуатационных, коммунальных расходов и НДС, которая по состоянию на 30 сентября 2019 г. составляет: 10 259 рублей.

6.5.3. Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае ПВД – это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

, где:

А – ставка арендной платы (годовая);

S – площадь, сдаваемая в аренду.

6.5.4. Определение действительного валового дохода

Для получения величины действительного валового дохода предполагаемые потери от неуплаты арендной платы вычитаются из потенциального валового дохода. Данная поправка учитывает потери арендодателя при переоформлении договора аренды и поиске новых арендаторов (недозагрузка площадей), а также потери платежей в результате их неуплаты недобросовестными арендаторами. Следует отметить, что стандартные условия сдачи помещений в аренду предполагают проведение комплекса мероприятий, направленных на снижение потерь от неуплаты аренды.

, где

ДВД – действительный валовой доход,

К_н – коэффициент недозагрузки.

Определение недозагрузки помещений производилось на основании задания преподавателя, потери от неуплаты арендной платы для офисных зданий, составляют в среднем 2,5 % от ПВД.

Определение недополучения арендной платы производилось на основании задания преподавателя, потери от неуплаты арендной платы для офисных зданий, составляют в среднем 1 % от ПВД.

6.5.5. Определение операционных расходов

Операционными расходами (operating expenses, OE) называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;
• условно-переменные (эксплуатационные);
• расходы (резерв) на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы – это эксплуатационные расходы, к которым относятся расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Арендная плата за земельный участок определена в соответствии с Постановлением Администрации ХХХ района №540-ПП на уровне 14 500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно в соответствии с Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности (7,32%).

Остаточная стоимость в варианте 2 не указана, поэтому была использована остаточная стоимость имущества в варианте 3.

Порядок расчета операционных расходов представлен в таблицах ниже.

Расчет налога и расходов на замещение