Файл: Практика оценки недвижимости (Определение рыночной стоимости объекта оценки).pdf

На основе этих данных определяется величина скорректированной цены объекта-аналога относительно оцениваемого:

, где

- стоимость 1 кв. мплощади оцениваемого объекта,

- стоимость 1 кв. мплощади объекта-аналога,

- стоимостная поправка на состояние объекта, равная для объектов-аналогов, требующих проведение косметического ремонта - 4590 руб./кв. м, а для объектов-аналогов под чистовую отделку - 7560 руб./кв. м.

Корректировка на прочие отличия

Прочих отличий Оценщики не обнаружили. Корректировка по данному фактору не применялась.

Расчет средневзвешенной величины

Согласование цен объектов-аналогов производится методом квалиметрии. Весовые коэффициенты присваивались объектам-аналогам экспертным путем, исходя из принципа наибольшего соответствия аналогов Объекту оценки.

При расчете средневзвешенной величины использовалась формула:

, где

- скорректированная стоимость i-го сопоставимого объекта,

- весовой коэффициент i-го сопоставимого объекта.

Расчет стоимости Объекта оценки по сравнительному подходу приводится в следующей таблице:

Расчет ориентира рыночной стоимости по Сравнительному подходу

Таким образом, на основании расчетов, проведенных в рамках Сравнительного подхода, определен ориентир рыночной стоимости Объекта оценки, который по состоянию на 30 сентября 2019 г. составляет: 54 483 823 рублей без учета НДС.

6.5. Расчет рыночной стоимости Доходным подходом

Оценка собственности по доходности представляет собой процедуру определения стоимости объекта исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от его использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за собственность сумму, большую чем составляют затраты на приобретение другой, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость будущих выгод, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения строительства, реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию, то есть сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые годы), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации или анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен один из этих методов, либо оба.

Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгоды от владения собственностью включают право получать все доходы во время владения, а также доход от продаж после окончания владения (реверсии).

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет цель - получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств. В соответствии с этим, возврат вложенных инвестиций будет складываться из возврата вложенного капитала и получения дохода на капитал.

В рамках настоящего отчета мы применяли процедуру дисконтированных денежных потоков.

Данная процедура проводится по следующему алгоритму:

1. Установление продолжительности периода получения дохода.
2. Определение размера арендной платы.
3. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанный с основной его функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются:

• размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);
• периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);
• продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

1. Расчет ставки дисконтирования.
2. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый год прогнозного периода на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей. Выбор денежного потока производится в зависимости от стоящей перед оценщиком задачи. В настоящем Отчете – от сдачи имущества в аренду (чистый операционный доход).
3. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
4. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Таким образом, итоговая формула для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтированных денежных потоков приведена ниже:

, где

PV – текущая стоимость денежного потока;

СF_n – поток дохода в n-ый период;

r – ставка дисконтирования;

N – количество периодов (горизонт расчета);

RP – стоимость реверсии.

6.5.1. Шаг и горизонт расчета

Количество расчетных периодов (горизонт расчета) выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и, при необходимости, ликвидации (продажи) объекта, а также достижения заданных характеристик прибыли и требований инвестора.

Исходя из особенностей объекта и состояния рынка офисной недвижимости, считается нецелесообразным выбирать горизонт расчета более 4 лет. В настоящем отчете шаг расчета выбран равным одному году, так как доходы от объекта практически не зависят от фактора сезонности.

6.5.2. Определение рыночной величины годовой арендной платы

При прогнозировании доходов в контексте настоящей работы подразумевается, что оцениваемый объект может быть сдан в аренду. Таким образом, доходы по объекту недвижимости могут состоять из доходов по оплате арендной платы арендатором за офисные помещения.

Для определения средней рыночной ставки аренды была проанализирована текущая ситуация на рынке аренды объектов офисного назначения. В результате исследования рынка аренды Московской области было найдено 4 сопоставимых объектов. Подобранные для расчетов сопоставимые объекты представлены в нижеследующей таблице.

Описание объектов-аналогов

Выявленные отличия сопоставимых объектов от Объекта оценки требуют введения корректировок.

Корректировка на объем передаваемых прав

В данном случае корректировка по данному фактору не проводилась, так как и Объект оценки и сопоставимые объекты подразумевают передачу права аренды.

Корректировка на финансовые условия

Корректировка по данному фактору не проводилась, поскольку совершение сделок с сопоставимыми объектами и Объектом оценки предполагает аналогичные условия финансирования (предполагается одинаковая форма оплаты и т.п.). Как правило, все рыночные предложения основаны на сходной схеме финансирования.

Корректировка на условия аренды

Условия аренды сопоставимых объектов типичные, то есть арендодатели не были ограничены в сроках аренды, между арендаторами и арендодателями не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение цены в процессе торга

При оценке зданий доходным подходом используем уменьшенные на 1% значения скидок. Поэтому применяем понижающую корректировку на снижение цены в процессе торга в размере 2%.

Корректировка на дату предложения/аренды

Величина корректировки рассчитывалась на основании информации, полученной из информационно-аналитического портала по недвижимости – Issledovanie.ru и составила 2% для аналога, дата выставления на рынок которого – сентябрь 2012 г.

Корректировка на место нахождения

Имеется тенденция к уменьшению ставок аренды с удаленностью от МКАД.

Корректировка на функциональное назначение

Все сопоставимые объекты являются офисными зданиями, поэтому корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на тип здания

Объект оценки, как и все подобранные аналоги, является отдельно стоящим зданием. Корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на общую площадь

Для вычисления поправки на площадь зданий мы воспользовались поправочными коэффициентами к арендным ставкам для различных площадей^[8].