Файл: Практика оценки недвижимости (Определение рыночной стоимости объекта оценки).pdf

З_у– рыночная стоимость земельного участка (была рассчитана ранее).

Ориентир рыночной стоимости Объекта оценки складывается из рыночной стоимости земельного участка и восстановительной стоимости его улучшений.

Таким образом, на основании расчетов, проведенных в рамках Затратного подхода, определен ориентир рыночной стоимости Объекта оценки, который по состоянию на 30 сентября 2019 года составляет: 34 767 557 рублей без учета НДС.

6.4. Расчет рыночной стоимости Сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости Объекта оценки включал следующие этапы:

1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
4. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Процедура сравнительного подхода предполагает использование при расчетах цен состоявшихся сделок со сходными объектами. Данное положение регламентируется и действующими стандартами оценки. Однако в настоящее время информация по сделкам с недвижимым имуществом, в большинстве случаев в виде публичной оферты не публикуется. Т.е. рынок является закрытым. Мы считаем, что данное обстоятельство не может служить достаточным основанием для отказа от процедуры сравнительного подхода. Поэтому для расчетов будут использоваться цены предложений на сходные объекты с последующей понижающей корректировкой на уторгование. Данная корректировка принимается по информации, предоставляемой аналитическими агентствами и риэлторами.

6.4.1. Характеристика объектов-аналогов

При изучении рынка Объекта оценки мы нашли по 5 сопоставимых объектов недвижимости для Объекта оценки.

Характеристика сопоставимых объектов приведена в таблице:

Описание объектов-аналогов для Объекта оценки

6.4.2. Обоснование корректировок

Стоимость квадратного метра

Стоимость квадратного метра сопоставимых объектов рассчитывалась делением цены предложения аналога на площадь аналога.

Корректировка на объем передаваемых прав

В нашем случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как и сопоставимые объекты, и Объект оценки подразумевают право собственности на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование) и не обремененное арендой и залогом.

Корректировка на объем передаваемых прав на земельный участок

В нашем случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как и сопоставимые объекты, и Объект оценки подразумевают право собственности на земельный участок.

Корректировка на финансовые условия

В результате интервью с продавцами (представителями продавцов) выбранных для проведения расчетов сопоставимых объектов мы установили, что к условиям потенциальной сделки продавцы не предъявляют требований, которые могут обусловить отличие финансовых условий от типичных рыночных условий (при оплате наличными). В связи с вышесказанным подразумевается, что оплата за сопоставимые объекты будет производиться наличными денежными средствами, как и за Объект оценки, в случае его продажи. Корректировка по данному фактору равна нулю.

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами нет никаких особых отношений. В связи с этим, корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на снижение цены в процессе торга

При оценке недвижимости сравнительным подходом, для определения скидки на снижение цены в процессе торга, используем значения скидки, приведенные в таблице ниже.

Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Учитывая то обстоятельство, что по состоянию на дату оценки наблюдается довольно значительный рост цен на рынке коммерческой недвижимости Ближнего Подмосковья, применяем понижающую корректировку на снижение цены в процессе торга в размере 3%.

Корректировка на дату предложения/продажи

Корректировка по данному фактору не проводилась, так как все сопоставимые объекты не проданы на дату оценки, т.е. датой выставления на продажу считаем – октябрь 2012 г.

Корректировка на место нахождения

Средняя стоимость 1 сотки земли в районах расположения объектов-аналогов была определена по данным Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости «Rway»^[7].

Корректировка на удобство расположения

Все сопоставимые объекты, как и Объект оценки, находятся в небольшой удаленности от МКАД. Корректировка не применялась.

Корректировка на тип здания

Объект оценки, как и все подобранные аналоги, является отдельно стоящим зданием.

Корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на класс здания

Все объекты-аналоги, как и Объект оценки, относятся к классу «Стандарт». Корректировка по данному фактору равна нулю.

Корректировка на общую площадь

Для вычисления поправки на площадь объекта Оценщики проанализировали рынок офисной недвижимости на территории Ближнего Подмосковья. Были проанализированы цены предложений по 14 объектам недвижимости, площадью от 50 до 1500 кв. м. Результаты представлены в таблице:

По представленным данным была построена графическая зависимость площади от цены:

Чем ближе значения коэффициента корреляции к +1, тем увереннее утверждение о наличии положительной связи. Как видно из таблицы, для земельных участков в Подмосковье, находящихся на расстоянии 0…15 км от МКАД, это значение наблюдается при линейной зависимости и равно 0,937.

Таким образом, имеется уравнение зависимости стоимости земельных участков от их площади:

V=-0,483×S+2870

Дальнейшие расчеты корректировки на площадь рассчитывались на построенной модели. Поправка рассчитывалась следующим образом:

- процентная поправка на площадь;

- средняя рыночная стоимость 1 кв. м офисных зданий, аналогичных Объекту оценки;

- средняя рыночная стоимость 1 кв. м офисных зданий, аналогичных каждому из сопоставимых объектов.

Расчет корректировки на площадь

Корректировка на состояние внутренней отделки

Удельную стоимость ремонтных работ мы рассчитали на основании опроса компаний, занимающихся отделочными работами. Расчет стоимости отделки 1 кв. м представлен в таблице ниже: