Файл: Практика оценки недвижимости (Определение рыночной стоимости объекта оценки).pdf

Дата определения стоимости Объекта оценки

Дата определения стоимости – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость Объекта оценки – 30 сентября 2019 года.

График проведения работ по оценке

Работы по определению рыночной стоимости Объекта оценки в рамках настоящего Отчета проводились в период с 08 сентября 2019 г. по 30 сентября 2019 г.

Дата составления, порядковый номер и форма составления Отчета

Дата составления настоящего Отчета – 30 сентября 2019 г. В принятой ООО «Окуджава» системе нумерации настоящий Отчет имеет номер – 1/ОДД-35.

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Перечень документов, относящихся к настоящей оценке

В ходе проведения работ по оценке от Заказчика получены копии следующих документов:

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
• Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
• Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
• Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г.

Цель и назначение оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки.

Назначение оценки – для осуществления сделки купли-продажи.

Имущественные права

Оценивается право собственности. Согласно ст. 209 «Содержание права собственности» ГК РФ, «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».

Право собственности на Объект оценки установлено на основании свидетельства на право собственности (см. п. 2.8) на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г..

Право аренды на земельный участок удостоверяется договором о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;.

Обременения оцениваемых прав

Была проанализирована возможность обременения оцениваемого объекта следующими факторами:

• наличие залога Объекта оценки;
• наличие договоров аренды, вызывающих ограничения по сдаче площадей в аренду новым арендодателям.

По информации, предоставленной Заказчиком, Объект оценки не служит в качестве обеспечения банковского кредита и не передан в аренду. В свидетельствах на право собственности обременения не зарегистрированы.

На основании вышеизложенного в рамках настоящего Отчета оценка проводилась исходя из предположения об отсутствии каких-либо обременений.

Термины и определения

В рамках настоящей работы встречаются следующие термины и определения.

Объект оценки – относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В рамках настоящей работы объектом оценки является недвижимость.

Недвижимость – материальный объект (вещь), определяемый как физический участок земли, участки недр, обособленные водные объекты и все, что непосредственно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Улучшения – 1) объекты, сооруженные на земельном участке; 2) дополнения к недвижимости или подведенные к ней инженерные коммуникации, которые увеличивают ее стоимость.

Обременение – интерес или право в недвижимом имуществе, который может повысить или понизить стоимость имущества, но не предотвращает его передачу собственником. К примерам относятся сервитуты и рестриктивные (ограничительные) условия.

Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Оценочная (расчетная) стоимость – стоимость имущества, определенная профессиональным оценщиком.

В рамках настоящей работы определяется рыночная стоимость.

В ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. дано следующее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Подход к оценке – общепринятая аналитическая методология для расчета стоимости, в которой используется одна или большее число процедур оценки (доходный подход, сравнительный подход, затратный подход).

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Основным методом сравнительного подхода является метод сопоставимых продаж.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Данный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода:

1) капитализации доходов (прямая капитализация)

2) дисконтированного денежного потока.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Основные факты и выводы

Основания для проведения оценки

Основанием для проведения оценки является Договор № 1 от 08 сентября 2019 года между ООО «ЗАКАЗЧИК» и ООО «Окуджава».

Дата определения стоимости Объекта оценки

Дата определения стоимости – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость Объекта оценки – 30 сентября 2019 года.

Результаты оценки

Применяя подходы к оценке стоимости были получены следующие результаты рыночной стоимости Объекта оценки без учета НДС:

Итоговая величина

Содержащиеся в Отчете выводы основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на личном опыте и профессиональных знаниях Оценщика, на деловых встречах, в ходе которых была получена необходимая для расчетов информация. Источники информации и методика расчетов приведены в соответствующих разделах Отчета.

3. Сведения об Объекте оценки

Офисное здание, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Южная, д. 8;