Файл: Практика оценки недвижимости (Определение рыночной стоимости объекта оценки).pdf

6.5.7. Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (net operating income, NOI) определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами.

Расчет чистого операционного дохода производится по формуле:

NOI = EGI – OE, где

NOI – чистый операционный доход;

EGI– действительный валовой доход;

OE - операционные расходы.

6.5.8. Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим расчет ставки дисконта заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

В рамках настоящего Отчета для расчета ставки дисконтирования мы использовали метод кумулятивного построения.

Суть этого метода заключается в искусственном расщеплении ставки дисконтирования на составляющие, каждая из которых легче объясняется и поддается анализу.

В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента. При использовании этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка.

Кумулятивное построение ставки дисконтирования является, по сути, условной моделью, в литературе отсутствует сравнительный анализ разных способов построения ставки. Поэтому важно обеспечить традиционный, устойчивый способ построения, позволяющий обосновывать результирующую ставку воспроизводимым образом. В качестве безрисковой ставки была принята текущая доходность государственной облигации. Была выбрана государственная облигация ОФЗ 46012. Текущая доходность данной ценной бумаги на дату оценки составляет 7,32%.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

Расчет премии за риск вложений в оцениваемый объект представлен в следующей таблице.

Расчет премии за риск вложения в объект

Риск за инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-5 %. С учетом типа недвижимости, являющегося административно-офисными помещениями и не требующего постоянного квалифицированного управления риск принимается близким к минимальному – 1,5%.

Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.

Расчет поправки на недостаточную ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

П_н.л. = , где

i_б/р– безрисковая ставка;

t_e – срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).

По данным риэлтерских агентств, нормальный срок экспозиции для сопоставимой с объектом оценки недвижимости составляет от 6 месяцев. Таким образом, поправка на недостаточную ликвидность составит 3%.

Ставка дисконтирования, определенная методом кумулятивного построения, составляет (округленно):

6.5.9. Стоимость продажи недвижимости в конце прогнозного периода

По модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет остаточной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

, где

V_term – стоимость объекта в постпрогнозный период;

CF_term – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного периода;

i – ставка дисконта;

g – долгосрочные темпы роста денежного потока.

Конечная стоимость V_term по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. На основе ретроспективных данных и прогнозных оценок среднегодовые темпы роста денежного потока в постпрогнозный период были определены на уровне 4%. С помощью модели Гордона рассчитывается реверсия. Рассчитанная цена реверсии затем дисконтируется на текущий момент и вместе с дисконтированными поступлениями от других платежей составит рыночную стоимость объекта.

6.5.10. Расчет рыночной стоимости Доходным подходом

Порядок расчетов при использовании метода дисконтированных денежных потоков представлен в таблице ниже:

Расчет рыночной стоимости Доходным подходом

Итоговое Заключение по Доходному подходу

На основании расчетов, проведенных в рамках Доходного подхода, определен ориентир рыночной стоимости Объекта оценки, который по состоянию на 30 сентября 2019 года составил:

69 148 076 руб.

6.6. Согласование результатов оценки

Описанными выше различными методами в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов были определены три ориентира рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости здания выносится на основе анализа полученных ориентиров стоимости объекта, полученных в рамках классических подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии, с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.

Применяя подходы к оценке стоимости нежилых помещений, были получены следующие результаты рыночной стоимости Объекта оценки без учета НДС:

Согласование результатов оценки проводилось методом Шаскольского. Распределение весовых коэффициентов имеет следующее обоснование.

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение (воспроизводство) оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Следует отметить, что в настоящее время в практике нового строительства возникает целый круг неучтенных и непредвиденных затрат, установление и расчет которых не регламентируются ни рыночными отношениями, ни нормативно-правовыми актами. В связи с этим при расчете стоимости объекта по затратному подходу может возникать большая погрешность полученного результата.

Вес оценки по затратному подходу составил 0,23.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, что, наиболее достоверно отражает сложившийся уровень рыночных цен на недвижимость. Вес оценки по сравнительному подходу составил 0,45.

В рамках доходного подхода стоимость Объекта оценки определялась исходя из возможных доходов получения от объектов недвижимости собственников. В связи с тем, что целью оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки для передачи в аренду с указанием рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование Объектом оценки, поэтому доходный подход является более качественным инструментом для оценки рыночной стоимости помещений. Вес оценки по доходному подходу составил 0,32.