Файл: Практика оценки недвижимости (Определение рыночной стоимости объекта оценки).pdf

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Ниже приводится анализ на наиболее эффективное использование объекта в двух вариантах.

1) Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями.

• Законодательная разрешенность.

Категория земель, на которых располагается участок, земли населенных пунктов. Разрешенное использование – под размещение торговой, производственной базы и складских помещений. Представляется маловероятным изменение данного назначения. Данное назначение подразумевает в нашем случае строительство здания коммерческого назначения и соответствующей инфраструктуры.

• Физически возможные варианты использования.

Это такие возможные варианты использования, которые учитывали бы местоположение, размер, форму и ландшафт земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Объект недвижимости находится по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Южная, д. 8. Ландшафт земельного участка ровный.

Учитывая особенности местоположения, принимаем вариант строительства офисного или торгового здания наиболее эффективным.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка для двух возможных вариантов использования методом инвестиционного остатка для земли произведен ниже.

Величины арендных ставок, затраты на строительство и размер операционных расходов приняты на основании анализа рынка соответствующего вида недвижимости.

Проведенный анализ и расчет позволяют сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка как свободного является застройка его зданием офисного назначения.

2) Наиболее эффективное использование участка с улучшениями.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Это должен быть такой вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

• Законодательно разрешенное использование.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

• Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

Улучшение представляет собой административное здание общей площадью 800 м². Дата постройки – 1985 г. Несмотря на давность строительства, объект находится в хорошем состоянии, существующая планировка объекта является целесообразной. Все помещения имеет качественную отделку. Объект снабжен всеми необходимыми коммуникациями (водоснабжение, отопление, линии связи МГТС и т.д.).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями для двух возможных вариантов использования представлен ниже.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что критерию оптимальности соответствует использование объекта недвижимости в качестве офисного здания. Данный вариант мы рассматриваем и как вариант использования, приносящий прибыль.

Таким образом, наиболее эффективное использование совпадает с текущим использованием объекта в качестве офисного здания.

6. Процесс оценки

6.1. Методология оценки

Оценка стоимости осуществляется путем использования традиционных подходов оценки недвижимости: затратного, сравнительного и доходного.

Основные этапы при выполнении настоящего исследования:

Постановка задания на оценку. На данном этапе осуществляется идентификация объекта оценки. Определение целей и задач предстоящей оценки, оцениваемых прав, вида оцениваемой стоимости, способа возможного использования и границ применимости результатов оценки. Согласование с Заказчиком объема и требуемых акцентов исследования, основных допущений и ограничений оценки.

Описание и анализ объекта оценки. Определение местоположения, состава и технического состояния объекта оценки. Количественные и качественные характеристики.

Анализ конкурентного окружения и факторов, влияющих на стоимость. Анализ рынка, соотношение спроса и предложения, конкурентный контекст, его динамика и перспективы развития. Финансовые альтернативы с аналогичным риском инвестирования. Типичные участники рынка, их мотивация, стандартные условия сделок.

Выбор метода оценки в рамках стандартных подходов оценки. Согласно стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации оценка производится с использованием трех подходов: затратного, доходного и сравнительного.

Сравнительный подход При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• вид использования и (или) зонирование;
• местоположение объекта;
• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;