Файл: Практика оценки недвижимости (Определение рыночной стоимости объекта оценки).pdf

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Выбор сопоставимых объектов

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, физическим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с выбранным вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования в качестве участков-аналогов подбирались «незастроенные земельные участки с наличием коммуникаций под строительство строительных объектов».

В результате анализа рынка земельных участков Московской области по состоянию на дату оценки, было отобрано 5 сходных с Объектом оценки объектов. Характеристика выбранных сопоставимых объектов представлена в таблице ниже.

Информация о реальных сделках купли-продажи объектов-аналогов в распоряжении Оценщика отсутствовала, поэтому в расчете использовались цены предложений объектов-аналогов, скорректированные на величину возможного уторгования.

Описание объектов-аналогов^[4]

Обоснование корректировок

Стоимость 1 сотки земельного участка

Стоимость 1 сотки сопоставимых объектов рассчитывалась делением цены предложения аналога на площадь аналога (в сотках).

Корректировка на объем передаваемых прав

В нашем случае корректировка по данному фактору для Объекта оценки равна нулю, так как и сопоставимые объекты, и Объект оценки подразумевают право собственности на земельный участок (владение, распоряжение и пользование) и не обремененное арендой и залогом.

Корректировка на финансовые условия

В результате интервью с продавцами (представителями продавцов) выбранных для проведения расчетов сопоставимых объектов мы установили, что к условиям потенциальной сделки продавцы не предъявляют требований, которые могут обусловить отличие финансовых условий от типичных рыночных условий (при оплате наличными). В связи с вышесказанным подразумевается, что оплата за сопоставимые объекты будет производиться наличными денежными средствами, как и за Объект оценки, в случае его продажи. Корректировка по данному фактору равна нулю.

Корректировка на снижение цены в процессе торга

При оценке недвижимости сравнительным подходом, для определения скидки на снижение цены в процессе торга, используем значения скидки, приведенные в таблице ниже.

Рекомендуемые значения скидки на торг, %^[5]

Таким образом, применяем понижающую корректировку на снижение цены в процессе торга в размере 10,32%.

Корректировка на категорию земельного участка

Сопоставимые объекты относятся либо к землям промышленности, либо к землям населенных пунктов под промышленное строительство, как и Объект оценки, поэтому корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на разрешенное использование земли

Все сопоставимые объекты относятся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием – под промышленное строительство. Поэтому корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на место нахождения

Поправка на место нахождения требуется, если сопоставимые объекты находятся в регионах с достоверно отличающимися от места расположения Объекта оценки рыночными условиями.

Чтобы оценить рыночные предпочтения для одного местоположения относительно другого необходимо проанализировать продажи физически схожих объектов, расположенных в разных местах. Хотя цены продажи объектов в различных районах могут быть одинаковыми, объекты в одном районе могут продаваться быстрее, чем в других.

Корректировка рассчитывается следующим образом:

, где

- процентная поправка на место нахождения;

- средняя рыночная стоимость 1 сотки земли в районе расположения Объекта оценки;

- средняя рыночная стоимость 1 сотки земли в районе расположения объекта-аналога.

Средняя стоимость сотки земли по разным направлениям была определена по данным Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости «Rway», № 162, сентябрь 2012 г.

Корректировка на привлекательность расположения

Объекты-аналоги имеют сопоставимое по привлекательности расположение. Корректировка не применялась.

Корректировка на общую площадь

Для вычисления поправки на площадь объекта Оценщики проанализировали рынок свободных земельных участков под промышленное строительство на территории Ближнего Подмосковья. Были проанализированы цены предложений по 16 земельным участкам, площадью от 50 до 1500 соток. Результаты представлены в таблице:

По представленным данным была построена графическая зависимость площади от цены:

Чем ближе значения коэффициента корреляции к +1, тем увереннее утверждение о наличии положительной связи. Как видно из таблицы, для земельных участков в Подмосковье, находящихся на расстоянии 0…15 км от МКАД, это значение наблюдается при логарифмической зависимости и равно 0,921.

Таким образом, имеется уравнение зависимости стоимости земельных участков от их площади:

V=-541×ln S+7554

Дальнейшие расчеты корректировки на площадь рассчитывались на построенной модели. Поправка рассчитывалась следующим образом:

- процентная поправка на площадь;

- средняя рыночная стоимость 1 сотки земельного участка, аналогичного Объекту оценки;

- средняя рыночная стоимость 1 сотки земельного участка, аналогичного каждому из сопоставимых объектов.

Расчет корректировки на общую площадь приведен в таблице.

Корректировка на наличие коммуникаций

Все сопоставимые объекты, как и оцениваемый земельный участок, имеют все необходимые коммуникации по границе участка. Следовательно, корректировка не применялась.

Корректировка на прочие отличия

Прочих отличий Оценщики не обнаружили. Корректировка по данному фактору не применялась.

Расчет средневзвешенной величины

Согласование цен объектов-аналогов производится методом квалиметрии. Весовые коэффициенты присваивались объектам-аналогам экспертным путем, исходя из принципа наибольшего соответствия аналогов Объекту оценки.