Файл: Практика оценки недвижимости (Определение рыночной стоимости объекта оценки).pdf

При расчете средневзвешенной величины использовалась формула:

, где

- скорректированная стоимость i-го сопоставимого объекта,

- весовой коэффициент i-го сопоставимого объекта.

Расчет рыночной стоимости

Расчет ориентира рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом приведен в таблице:

Корректировка на дату предложения/продажи

Дата предложения аналогов соответствует дате оценки, поэтому корректировку на дату не применяем

Корректировка на категорию земельного участка

Сопоставимые объекты относятся либо к землям промышленности, либо к землям населенных пунктов под промышленное строительство, как и Объект оценки, поэтому корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на разрешенное использование земли

Все сопоставимые объекты относятся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием – под промышленное строительство. Поэтому корректировка по данному фактору не применялась.

Корректировка на место нахождения

Корректировка не применяется, поскольку аналоги и объект оценки располагаются имеют идентичное месторасположение.

Корректировка на привлекательность расположения

Объекты-аналоги имеют сопоставимое по привлекательности расположение. Корректировка не применялась.

Корректировка на общую площадь

Корректировка на площадь не осуществлялась, поскольку разница площадей является несущественной.

Корректировка на наличие коммуникаций

Все сопоставимые объекты, как и оцениваемый земельный участок, имеют все необходимые коммуникации по границе участка. Следовательно, корректировка не применялась.

Корректировка на прочие отличия

Прочих отличий Оценщики не обнаружили. Корректировка по данному фактору не применялась.

Расчет средневзвешенной величины

Согласование цен объектов-аналогов производится путем подсчета количества корректировок. Поскольку применялась только корректировка на дату, то вес аналогов при согласовании результатов принимался равным.

Расчет рыночной стоимости

Расчет ориентира рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом приведен в таблице:

Расчет стоимости земельного участка

6.3.2. Определение стоимости воспроизводства

В зависимости от объема исходной информации выбирается один из методов определения полной восстановительной стоимости недвижимости:

• метод удельных затрат на единицу площади или объема;
• метод поэлементного расчета;
• метод сравнительной единицы;
• метод сводного сметного расчета.

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м² площади или на 1 м³ объема здания). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем, получают стоимость оцениваемого здания или сооружения.

Суть поэлементного расчета заключается в том, что здания разбиваются на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, кровля и т.д. Оценщиком собираются данные затрат по каждому элементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения.

Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ: на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и пр.

Для определения стоимости замещения, Оценщики использовали метод сравнительной единицы. Данный метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (здесь 1 м³) аналогичного объекта недвижимости. Стоимость сравнительной единицы должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (здесь м³). Для проведения расчетов в рамках настоящей работы были использованы Укрупненные показатели стоимости строительства КО-ИНВЕСТ:

- «Общественные здания», КО-ИНВЕСТ, 2009 г. (15 913,21 руб. /м2)

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве принимается равным 2,117 в соответствии с заданием.

Прибыль предпринимателя

В соответствии с заданием прибыль предпринимателя составляет 30%

Таким образом, восстановительная стоимость объекта составляет:

15 913,21 * 2,117*800 = 26 950 612, 5 руб.

С прибылью предпринимателя получается:

26 950 612, 5*30%+26 950 612, 5 = 35 035 796,2 руб.

6.3.3. Расчет износа

Расчет рыночной стоимости объекта с учетом износа производится по формуле:

, где

С – ориентир рыночной стоимости объекта с учетом износа;

С_в– восстановительная стоимость Объекта оценки;

И - величина совокупного износа, в долях.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и (или) его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В теории оценки принято выделять три вида износа: физический; функциональный (моральный); внешний.

Три этих вида износа дают совокупный износ объекта И:

, где

И_физ, И_функц, И_эк - величины физического, функционального и внешнего износа соответственно.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.

Физический износ определяется по формуле:

, где

И_физ - физический износ здания, (%);

И_ki - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, (%);

L_i - коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Расчет физического износа по конструктивным элементам здания представлен в следующей таблице^[6]:

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым. Функциональный износ проявляется в несоответствии свойств объекта современным требованиям рынка. Признаков функционального износа для Объекта оценки, в случае если он будет использоваться в качестве административно - офисного здания, не обнаружено.

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами; наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности; штрафы за загрязнение окружающей среды. Признаков внешнего износа также не обнаружены.

По приведенным выше данным рассчитаем совокупный износ:

И = 1 – (1 – И_физ)× (1 – И_мор)× (1 – И_эк) = 18,30%

6.3.4. Расчет итогового значения рыночной стоимости

Итоговая стоимость Объекта оценки с учетом совокупного износа рассчитывается по формуле:

C= С_В – И + З_у, где

С_В – стоимость воспроизводства Объекта оценки;

И – совокупный износ в стоимостном выражении;