Файл: Практика оценки недвижимости (Определение рыночной стоимости объекта оценки).pdf

ВУЗ: Не указан

Категория: Курсовая работа

Дисциплина: Не указана

Добавлен: 29.03.2023

Просмотров: 2438

Скачиваний: 1

ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.

СОДЕРЖАНИЕ

1. Задание на оценку

2. Применяемые стандарты

Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

Общие сведения

Сведения об Оценщике

Сведения о специалистах, проводивших оценку

Сведения о Заказчике

Основания для проведения оценки

Дата определения стоимости Объекта оценки

График проведения работ по оценке

Дата составления, порядковый номер и форма составления Отчета

Перечень документов, относящихся к настоящей оценке

Имущественные права

Термины и определения

Основные факты и выводы

Основания для проведения оценки

Дата определения стоимости Объекта оценки

Результаты оценки

Итоговая величина

3. Сведения об Объекте оценки

4. Анализ рынка Объекта оценки

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

6. Процесс оценки

6.1. Методология оценки

6.2. Применимость описанных подходов к целям настоящей оценки

6.3. Расчет рыночной стоимости Затратным подходом

6.3.1. Расчет стоимости прав на земельный участок

6.3.2. Определение стоимости воспроизводства

6.3.3. Расчет износа

6.3.4. Расчет итогового значения рыночной стоимости

6.4. Расчет рыночной стоимости Сравнительным подходом

6.4.1. Характеристика объектов-аналогов

6.4.2. Обоснование корректировок

6.5. Расчет рыночной стоимости Доходным подходом

6.5.1. Шаг и горизонт расчета

6.5.2. Определение рыночной величины годовой арендной платы

6.5.3. Определение потенциального валового дохода (ПВД)

6.5.4. Определение действительного валового дохода

6.5.5. Определение операционных расходов

6.5.7. Определение чистого операционного дохода

6.5.8. Определение ставки дисконтирования

6.5.9. Стоимость продажи недвижимости в конце прогнозного периода

6.5.10. Расчет рыночной стоимости Доходным подходом

6.6. Согласование результатов оценки

7. Заключение о стоимости

7.1. Заявление о качестве

7.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия

7.3. Итоговое заключение о стоимости

8. Использованные источники

№ п/п

Критерии

Затратный

Доходный

Сравнительный

1

Достоверность информации

30

30

40

2

Полнота информации

20

30

50

3

Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца

20

30

50

4

Способность учитывать конъюнктуру рынка

15

35

50

5

Способность учитывать местоположение

25

25

50

6

Допущения, принятые в расчетах

30

40

30

7

Сумма баллов п.п. 1- 6

140

190

270

8

Удельные весовые показатели, % (п. 7/6 (шесть))

23

32

45

Итоговая стоимость Объекта оценки определяется по формуле:

, где

V – рыночная стоимость Объекта оценки, долл.;

V1, V2, V3 – стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, руб.;

Q1, Q2, Q3 – средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Расчет согласования рыночной стоимости приведен в таблице.

Расчет итоговой рыночной стоимости

Подход

Рыночная стоимость, руб.

Вес

Сумма, руб.

Затратный

38 083 260

23%

34 767 557

Доходный

78 738 459

32%

69 148 076

Сравнительный

55 209 635

45%

54 483 823

Итоговая рыночная стоимость, рублей

46 645 105

Итоговая рыночная стоимость (округленно), рублей

46 645 000


Таким образом, на основании расчетов, проведенных в рамках трех подходов, определена рыночная стоимость Объекта оценки, которая по состоянию на 30 сентября 2019 г. составляет: 46 645 000 (Сорок шесть миллионов шестьсот сорок пять тысяч) рублей без учета НДС.

7. Заключение о стоимости

7.1. Заявление о качестве

Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у них данными:

  • утверждения и факты, изложенные в настоящем Отчете, являются правильными и соответствуют действительности;
  • произведенный анализ, изложенные мнения и полученные заключения действительны исключительно в пределах оговоренных в настоящем Отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми и профессиональными;
  • Оценщик не имел текущего или будущего имущественного интереса в оцениваемом объекте имущества, а также личной заинтересованности и предубеждений в отношении сторон, связанных с объектом имущества;
  • вознаграждение за услуги не связано с итоговой величиной стоимости объекта имущества, заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;
  • анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в Отчете соответствуют требованиям Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности;
  • Оценщик лично производил осмотр оцениваемого недвижимого имущества.

7.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия

Подтверждение качества оценки, являющиеся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

  1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
  2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
  3. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщики не несут ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
  4. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, предполагаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.
  5. Ни Заказчик, ни Оценщик не может использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
  6. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
  7. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

7.3. Итоговое заключение о стоимости

Приведенные выше исследования и расчеты, проведенные экспертами ООО «Окуджава» позволяют сделать следующее заключение о рыночной стоимости объекта оценки:

Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 30 сентября 2019 г. составляет: 46 645 000 (Сорок шесть миллионов шестьсот сорок пять тысяч) рублей без учета НДС.

8. Использованные источники

  • Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
  • Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
  • Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
  • Стандарты РОО
  • ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
  • ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
  • ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
  • ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
  • Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
  • Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
  • Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)