Файл: Лаврушин_Банковское дело.doc

• кредиты на приобретение объектов недвижимости в рамках президентской программы "Государственные жилищные сертификаты";

• кредиты на неотложные нужды на срок до 5 лет (приобретение транспортных средств, гаражей, дорогостоящих предметов домашнего обихода, хозяйственное обзаведение, платные медицинские услуги, приобретение туристских и санаторных путевок и другие цели потребительского характера);

• кредиты под заклад ценных бумаг на срок до 6 месяцев.

Банк предоставляет кредиты только гражданам Российской Федерации. За пользование кредитом Заемщик уплачивает Банку проценты. Уплата процентов производится ежемесячно одновременно с погашением кредита, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем зак-

===288===

лючения кредитного договора Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств Заемщиком

В качестве обеспечения Банк принимает

• поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода,

• поручительства платежеспособных предприятий и организаций -клиентов Банка,

• передаваемые в залог физическим лицом ликвидные ценные бумаги (сберегательные сертификаты Сбербанка России на предъявителя, акции Сбербанка России, облигации государственного сберегательного займа, облигации внутреннего государственного валютного займа);

• передаваемые в залог юридическим лицом ликвидные ценные бумаги (ценные бумаги Сбербанка России, государственные ценные бумаги);

• передаваемые в залог объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам. Максимальный размер кредита не может превышать предельной величины, устанавливаемой Сбербанком России.

Для заемщиков и поручителей устанавливается возрастной ценз: от 18 до 70 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет. При предоставлении кредитов на сумму, не превышающую 100 долл. США (или рублевый эквивалент 100 долл США), или на срок, не превышающий 2 месяцев, максимальное ограничение по возрасту не устанавливается. Поручительство принимается от граждан в возрасте от 18 до 70 лет, при этом имеется в виду, что срок возврата кредита наступает до исполнения поручителю 70 лет.

Ипотечный кредит.В последние годы российские коммерческие банки начали активно кредитовать клиентов под залог недвижимости -квартир, домов, дач, земельных участков, гаражей и т.д. Основой для развития новой для российских банков сферы банковского обслуживания частных лиц стало принятие Закона РФ "О залоге".

Однако в настоящее время существует ряд проблем формирования цивилизованного рынка недвижимости в России. Это, во-первых, отсутствие реально работающих механизмов залога; во-вторых, отсутствие единой компьютерной службы регистрации объектов недвижимости и сделок с ними; в-третьих, налоговая политика государства не учитывает в полной мере оправданности льготного режима для субъектов рынка недвижимости; в-четвертых, обучение новых специалистов, работающих в этой сфере, только началось.

Условия и порядок кредитования клиентов под залог недвижимости различны в разных коммерческих банках, но есть и общие черты.

Залог недвижимого имущества (ипотека) устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Договор об ипотеке заключается в виде закладной, которая должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации.

===289===

Так, ипотека жилого дома (квартиры) допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт жилого дома (квартиры), если гражданин -его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют там достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на правах собственности. Залогодержателями жилого дома (квартиры) могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Продажа заложенного дома (квартиры) па публичных торгах не являются основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом залога на общих основаниях. В подобных случаях кредитный договор дополняется договором залога.

• Жилищный кредит.Указ Президента России "О жилищных кредитах" от 10 июня 1994 г. №1180 подтвердил, что граждане России, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья в соответствии с Положением "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство и приобретение жилья", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 03.08.1996 г. № 937.

Положение о жилищных кредитах, утвержденное Указом Президента России от 10 июня 1994 г., разработано в соответствии с Указом Президента России от 24 декабря 1993 г. №2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы ". Данное положение установило порядок предоставления банками на территории России юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

Размеры ссуд должны составлять от 5 до 70% стоимости квартиры (в зависимости от совокупного годового дохода семьи и срока ожидания муниципального жилья). Выделять средства предложено министерствам и ведомствам, местным органам исполнительной власти, предприятиям и организациям из собственных фондов.

В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных кредитов:

• краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

===290===

• краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит);

• долгосрочный кредит для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть :

• земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок;

• готовое жилье или незавершенное строительство;

• другие виды имущества и имущественных прав.

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения.

Анализ современной банковской практики показывает, что наибольшее распространение получили краткосрочные ссуды гражданам под залог ценных бумаг и на неотложные нужды.

Кредит под залог ценных бумаг выдается под залог облигаций, акций и других ценных бумаг, реализуемых через учреждения банка и котирующихся на фондовых биржах. Например, Сберегательный банк России предоставляет подобного рода ссуды в размере не более 50% стоимости ценных бумаг на срок до 6 месяцев. Заемщик уплачивает банку единовременно определенный процент от суммы кредита. В случае возникновения временных финансовых затруднений у заемщика банк может по его заявлению продлить срок ссуды еще на 6 месяцев. Заложенные бумаги принимаются банком на хранение. Выдача их заемщику производится только после полного погашения задолженности по ссуде. Если заемщик не погашает ссуду в срок, банк вправе реализовать принятые в залог ценные бумаги. При оформлении выдачи ссуды под залог ценных бумаг поручительства не требуется, поскольку сами бумаги выступают в качестве обеспечения возврата ссуды.

===291===

Кредит на неотложные нуждывыдается наличными деньгами на срок до 2 лет в сумме, зависящей от заработка ссудозаемщика. Проценты за пользование ссудой дифференцируются в зависимости от срока кредитования.

В настоящее время потребительские ссуды предоставляются индивидуальным заемщикам различными коммерческими банками. Поэтому условия предоставления ссуд нередко значительно отличаются от практики Сберегательного банка России.

Вместе с тем существующая практика кредитования индивидуальных клиентов в целом имеет ряд общих особенностей. Так, к числу основных факторов, влияющих на выбор формы кредитного договора и условия кредитования, можно отнести макроэкономические факторы (общая экономическая и политическая ситуация, уровень официальной учетной ставки ЦБ РФ, инфляционные ожидания населения, стабильность денежной единицы - рубля, уровень развития валютного и фондового рынков, конъюнктура рынка ссудных капиталов и проч.) и микроэкономические факторы, действующие на уровне банка и его клиента (конкурентоспособность банка, испытываемые им и его клиентом риски, платежеспособность клиента, качество обеспечения ссуды, является ли клиент постоянным клиентом банка, имеет ли он постоянные источники доходов и т. д.). Эти и многие другие факторы принимаются во внимание банком при определении сроков кредитования и уровня взимаемых процентных ставок.

В зарубежной банковской практике широкое распространение получили ссуды по кредитным картам с отдельных ссудных счетов в банках; ссуды в форме овердрафта по текущему счету клиента; ссуды с индивидуальными условиями; ссуды на образование детей, ссуды студентам и др.

Процесс кредитования населения включает несколько этапов. Вначале кредитный работник ведет переговоры с клиентом с целью выяснения кредитоспособности клиента в юридическом смысле, т.е. правоспособен ли клиент заключить кредитный договор; кредитоспособности клиента с экономической точки зрения, иными словами, имеет ли он экономические предпосылки (доходы, имущество), необходимые для полного и своевременного выполнения условий кредитного договора с точки зрения возврата долга, уплаты процентов; характера обеспечения кредита.

Анализ кредитоспособности клиентапредшествует заключению с ним кредитного договора и позволяет выявить факторы риска, способные привести к непогашению выданной банком ссуды в обусловленный срок, и оценить вероятность своевременного возврата ссуды. Определение кредитоспособности заемщика является неотъемлемой частью работы банка по определению возможности выдачи ссуды. Под анализом кредитоспособности заемщика понимается оценка банком заемщика с точки зрения возможности и целесообразности предоставления ему ссуд, определения вероятности их своевременного возврата в соответствии с кредитным договором. Анализ кредитоспособности клиента

===292===

позволяет банку, своевременно вмешавшись в дела должника, уберечь его от банкротства, а при невозможности этого - оперативно прекратить кредитование такого заемщика.

Оценка кредитоспособности клиента проводится в кредитном отделе банка на основе информации, характеризующей способность клиента получать доход, достаточный для своевременного погашения ссуды, наличие у заемщика имущества, которое при необходимости может служить обеспечением выданной ссуды и т.д. Кроме того, банковский работник обязан анализировать рыночную конъюнктуру, тенденции ее изменения, риски, которые испытывают банк и его клиент и прочие факторы. Источниками информации об индивидуальном заемщике могут быть сведения с места работы, места жительства и т.п.

Для выяснения кредитоспособности заемщика кредитный работник анализирует доходы и расходы клиента. Доходы, как правило, определяются по трем направлениям: доходы от заработной платы, сбережений и капитальных вложений, прочие доходы. К основным статьям расходов заемщика относятся: выплата подоходного и других налогов, алименты, ежемесячные или квартальные платежи по ранее полученным ссудам, выплаты по страхованию жизни и имущества, коммунальные платежи и т.д. Подтверждение размеров доходов и расходов возлагается на клиента, который предъявляет необходимые документы: