Файл: 8.doc

Закон "Проорендудержавноготакомунального майна" містить перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів. Це, зокрема:

— прийняття рішення компетентним органом про привати­зацію цих об'єктів;

—включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням КМУ чи місцевих органів влади;

—відсутність згоди органу Антимонопольного комітету Украї­ни наоренду;

—відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відпо­відним майном, на виділення структурного підрозділу.

184 | С.Й, Кравчук. Госполарське право України

У випадку відмови в укладенні договору оренди, а також не­одержання відповіді у встановлений термін зацікавлені особи ма­ють право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи гос­подарського суду.

Важливе значення при укладенні договору оренди мають умови оренди. Відповідно до ст. 284 Господарського кодексу Ук­раїни істотними умовами договору оренди є:

—об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється за "Методикою оцінки вартості об'єктів оренди", затвердженої постановою КМУ від 10 серпня 1995 р. № 629. Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обо­в'язковим є проведення повної інвентаризації відповідно до " По­ложення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються ", а також майна державних підприємств та орга­нізацій;

—термін, наякийукладаєтьсядоговіроренди, що визначаєть­ся за погодженням сторін (ст. 763 Цивільного кодексу України). У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення термі­ну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після за­кінчення терміну договору оренди орендар, який належним чи­ном виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;

—розмір плати за оренду. Річна орендна плата не може пере­вищувати п'яти відсотків вартості орендованого майна. Методи­ка розрахунку і порядок використання плати за оренду держав­ного майна затверджені постановою КМУ від 4 жовтня 1995 р. № 786. Строки внесення орендної плати визначаються в дого­ворі, проте методика рекомендує в договорі оренди майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в п'ятиден­ний термін від дати, встановленої для подання квартальних бух­галтерських звітів (балансів), а за IV квартал — в десятиденний термін віддати, встановленої для подання річного бухгалтерсько­го звіту (балансу).

Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за

Розліл 12. Правове регулювання оренли лержавного... І 185

згодою сторін вона може встановлюватись в натуральній або гро­шово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути зміне­но за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Відповідно до ст. 286 Господарського кодексу України орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені до­говором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

Порядок використання амортизаційних відрахувань. Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишають­ся у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придба­не орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено догово­ром оренди.

Відновлення орендованого майна та умови його повернення. У разі розірвання договору оренди, закінчення терміну його дії та відмови від його продовження або банкрутстві орендаря ос­танній зобов'язаний повернути орендований об'єкторенди на умо­вах, зазначених у договорі оренди. Відповідно до ст.ст. 779-780 Цивільного кодексу України у випадку погіршення орендарем стану орендованого майна або його загибелі, він повинен відшко­дувати орендодавцеві збитки, якщо недоведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

У випадку поліпшення орендарем стану орендованого майна орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість покращень стану орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендо­давця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компен­сації не підлягає.

Нривиконанні договору оренди орендодавець зобов'язаний: — передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, ви­значених у договорі оренди. У разі порушення цього зобо­в'язання орендар має право вимагати від орендодавця пе­редачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затри­манням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням до­говору оренди;

186 | С.Й. Кравчук. Госполарське право України

— проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або до­ говором.

Орендар зобов'язаний:

— використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуван­ ню;

— вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'яз­ки сторін. Відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії догово­ру і у випадках, коли після його укладення законодавством вста­новлені правила, які погіршують становище орендаря.

12.3. Порядок припинення договору оренди

Відповідно до ст. 26 Закону України " Про оренду державно­го та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається. Поряд з цим ст. 291 Господарського ко­дексу України встановлено перелік підстав припинення договору оренди. Ними є:

• закінчення строку, на який було укладено договір орен­ди;

• викупу об'єкта оренди орендарем;

• ліквідація орендаря;

• знищення об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду або господарського суду в разі неви­конання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передба­чених законодавчими актами України. Так, відповідно до ст. 783 Цивільного кодексу України дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця шляхом пред'явлення позову в суді чи гос­подарському суді можливе у випадках, якщо орендар:

• використовує майно не за призначенням;

• навмисне або з необережності погіршує стан майна;

Розліл 12. Правове регулювання оренли лержавного... | 187

• не платить протягом трьох місяців з дня закінчення стро ку платежу;

• не робить капітального ремонту у випадках, коли за зако­ном або за договором капітальний ремонт є його обов'яз­ком.

Дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до ст. 763 Цивільного кодексу України можливе шля­хом пред'явлення позову до суду чи господарського суду:

• якщо орендодавець не робить капітального ремонту, який передбачений угодою;

• якщо майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, прийде в непридатний стан для користування.

Відповідно до Декрету КМУ від 11 січня 1993 р. № 5-93 " Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" договори оренди з користувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або опе­ративного управління, вважаються розірваними з моменту прий­няття КМУ рішення про розміщення в них центральних держав­них органів, дипломатичних представництв і консульств інозем­них держав.

12.4. Правове регулювання лізингових операцій

Лізинг є різновидом оренди. Шдлізингом Закон України "Про лізинг" та ст. 292 Господарського кодексу України визначають су­купність правовідносин, що виникають у зв'язку з реалізацією догово­ру лізингу, у тому числі і купівлею предмету лізингу. Основними ви­дами лізингових операції за цим Законом є:

/. Оперативний лізинг—це господарська операція, в резуль­таті виконання якої лізингоодержувач на своє замовлення отри­мує у платне користування від лізингодавця об'єкт лізингу на термін не менший терміну, за який амортизується 90% вартості об'єкта лізингу.

2. Фінансовий лізинг—це господарська операція, врезультаті укладення якої лізингоодержувач отримує у платне користуван-

188 | С.И. Кравчук. Госполарське право України

ня відлізингодавця об'єкт лізингу на термін, не менший терміну, за який амортизується 60% вартості об'єкта лізингу.

Відповідно до ст. З Закону України "Про лізинг" в операціях фінансового лізингу на початкових стадіях беруть участь три су-б'єкти:

• виробник або продавець устаткування, який, уклавши угоду купівлі-продажу або поставки, втрачає право влас­ності (право повного господарського відання) на зазначе­не устаткування;

• орендодавець (лізингова компанія), який укладає договір купівлі-продажу (поставки) з виробником і стає власни­ком устаткування;

• орендар, який отримує майно у володіння та користуван­ня і здійснює орендні платежі.

Фінансовий лізинг—це традиційна і найпоширеніша з точ­ки зору техніки її проведення лізингова операція, яка повністю фінансується орендодавцем і тому називається прямою лізинговою операцією — прямим лізингом. Разом з тим, у комерційній прак-тиці використовується непрямий лізинг, приякомудокола суб'єктів, що беруть участь у такій операції, залучається банк, що фінансує угоду. При цьому можуть застосовуватися дві схеми здійснення не­прямих лізингових операцій. За першою банк надає лізинговій ком­панії кредит на придбання устаткування під заставу цього устатку-вання, а лізингова компанія, здавши устаткування в оренду, спла­чує банку кредит і відсотки за користування ним за рахунок отриманоївід орендаря орендної плати. За другою схемою банк сам купує устаткування (стає його власником), задопомогоюлізинго-вої компанії здає його в оренду і отримує орендні платежі. Роль лізингової компанії зводиться до обслуговування цієї операції. При цьому можливе укладання договору про сумісну діяльність між бан­ком і лізинговою компанією.