Файл: Notariat_i_notarialnaya_deyatelnost_Gongalo_B_M_i_dr_Uch_pos_2009_-656s.doc

в) электростанция будет принадлежать сторонам договора на праве общей долевой собственности. При этом доля АО составит 51%, а доля унитарного предприятия - 49%;

г) электростанция будет филиалом акционерного общества.

Нотариус, полагая, что заключение договора простого товарищества АО и унитарного предприятия не допускается, отказался от составления проекта договора и его удостоверения.

Проанализируйте ситуацию.

3. ООО "Ломбард Иванова" предоставило гражданину Селянину кредит в размере 500 тыс. руб. под залог принадлежащей ему двухкомнатной квартиры. Селянин обязался возвратить долг не позже чем через два года после заключения договора.

Поскольку в установленный срок сумма долга не возвращена, ООО обратилось к нотариусу за получением исполнительной надписи. Нотариус в совершении указанного действия отказал, ссылаясь на то, что соглашение сторон не было нотариально удостоверено, а оформлено только залоговым билетом.

Прав ли нотариус?

4. ООО "Светлое будущее" и АО "Сигма" решили заключить договор аренды, в соответствии с которым ООО (арендодатель) обязалось передать во временное владение и пользование АО (арендатора) пять помещений площадью 125 кв. м, находящихся в здании, принадлежащем арендодателю, сроком на 15 лет. Стороны решили удостоверить договор нотариально.

К нотариусу обратился участник ООО, который заявил, что для ООО такой договор является крупной сделкой, а решения о ее совершении не принималось.

Нотариус потребовал представить ему решение общего собрания участников общества о совершении договора аренды, а также план здания, в котором были бы отмечены помещения, передаваемые в аренду.

Правомерны ли действия нотариуса?

Глава 2. Сделки в нотариальной практике

§ 1. Договор продажи недвижимости

Законодательство по теме

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Земельный кодекс Российской Федерации.

Жилищный кодекс Российской Федерации.

Семейный кодекс Российской Федерации.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм.).

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963 (с послед. изм.).

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденная Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 // БНА. 2001. N 35; 2003. N 51; 2005. N 3.

Судебная практика

Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

1. Понятие и элементы договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Соответственно, общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ) применяются к продаже недвижимости, если иное не предусмотрено специальными правилами § 7 гл. 30 ГК РФ.

Определение договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ) позволяет охарактеризовать его как:

- договор об отчуждении имущества.

- консенсуальный договор. Это означает, что договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям (в отдельных случаях, с момента государственной регистрации) и момент заключения договора не связан с передачей недвижимости. Консенсуальная модель установлена императивной нормой (п. 1 ст. 433, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ) и не может быть изменена соглашением сторон.

- возмездный договор, поскольку передача недвижимости обусловлена наличием встречного имущественного предоставления в виде уплаты цены, и наоборот. Возмездность договора является его конституирующим признаком, вытекающим из существа регулируемых данным договором отношений.

- взаимный (синаллагматический) договор, так как юридические обязанности (равно, как и субъективные права) возникают у обеих сторон договора, причем эти обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловленный характер.

Сторонами договора являются продавец и покупатель.

По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права.

Однако возможность участия в договоре некоторых субъектов ограничена, исходя из объема и характера правосубъектности лица (например, некоммерческой организации), либо характера вещных прав лица на имущество (см., например, п. 2 ст. 295 ГК РФ, п. 1 ст. 297 ГК РФ, п. 1 ст. 298 ГК РФ, ст. 18-19 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях").

Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости или предприятия требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

Как правило, в качестве продавца выступает собственник недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью. Однако поскольку договор продажи недвижимости носит консенсуальный характер, его заключение порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия (переход титула в отношении вещи) связываются законом с иным юридическим фактом - государственной регистрацией права (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Соответственно, продавец должен быть собственником только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем. Возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи, а в качестве продавца может выступать любое лицо, независимо от того является ли оно собственником или нет. Исключение составляют договоры, подлежащие государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия - п. 3 ст. 560 ГК РФ). В этих случаях договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в Едином государственном реестре.

Предметом договора выступает недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ), не изъятое из оборота.

Правила § 7 гл. 30 ГК РФ применяются к продаже любой недвижимости. Вместе с тем, законом могут устанавливаться особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества - см., например, ст. 558 ГК РФ (жилые помещения), § 8 гл. 30 ГК РФ (предприятия), ст. 37 ЗК РФ (земельные участки), п. 3 ст. 1, ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (земли сельскохозяйственного назначения).

Предметом договора, в принципе, могут быть не только существующие, но и "будущие" недвижимые вещи, т.е. такие, которые в момент заключении договора либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Данное правило имеет целый ряд исключений:

- в договорах, подлежащих государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия - п. 3 ст. 560 ГК РФ), предметом может выступать лишь недвижимое имущество, принадлежащее продавцу;

- с учетом п. 1 ст. 37 ЗК РФ не могут выступать в качестве предмета договора купли-продажи земельные участки, которых еще не существует;

- с учетом ст. 219 ГК РФ не могут выступать в качестве предмета рассматриваемого договора такие объекты, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, не прошедшие государственную регистрацию.

Правила о продаже недвижимости подлежат применению и к продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (ст. 250 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Условие о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Законодатель устанавливает специальные требования к степени детализации предмета (ст. 554 ГК РФ).

Цена. Поскольку любой договор купли-продажи опосредует экономические отношения "товар - деньги", цена может быть выражена только в деньгах.

Цена договора продажи недвижимости является его существенным условием (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Допускается как прямое указание цены отчуждаемой недвижимости в денежных единицах, так и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Не исключена возможность определения цены (валюты долга) в иностранной валюте.

Если иное не предусмотрено законом или договором, цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Форма и момент заключения договора. Договор продажи недвижимости, под страхом его недействительности, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

По общему правилу договор продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания и не нуждается в государственной регистрации.

Как исключение, в силу прямого указания закона государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК РФ). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

От государственной регистрации договора необходимо отличать государственную регистрацию перехода права собственности по договору. Последняя требуется во всех случаях (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав). При этом ее отсутствие не влияет на действительность договора, а лишь означает его неисполнение.

2. Содержание договора продажи недвижимости

Продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество и перевести на покупателя право собственности на это имущество.

Закон устанавливает особые правила оформления передачи недвижимости - путем подписания передаточного акта (ст. 556 ГК РФ). Передаточный акт имеет доказательственное значение - фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение). Он независим от государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора и может происходить как до, так и после такой регистрации. При этом передаточный акт не является единственно допустимым доказательством передачи имущества.

Наличие или отсутствие передаточного акта не влияет на заключенность и действительность договора.

Передаточный акт не выступает в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Поскольку передаточный акт удостоверяет передачу недвижимого имущества покупателю, с момента подписания такого акта, по общему правилу, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества (абз. 2 п. 1 ст. 556, п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Закон исходит из принципа "единой судьбы" земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).