Файл: Notariat_i_notarialnaya_deyatelnost_Gongalo_B_M_i_dr_Uch_pos_2009_-656s.doc

Земельное законодательство предусматривает два основных способа купли-продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (ст. 30, 38 ЗК РФ) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ. Этот договор заключается в письменной форме - путем составления единого документа, подписанного сторонами (такой договор не может быть заключен путем обмена информации по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами). Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен. Примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность гражданами и юридическими лицами, утверждена распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р "Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков"*(92). На основании данной формы могут разрабатываться и составляться соответствующие договоры.

Договор продажи земельного участка считается заключенным с момента подписания сторонами. Государственной регистрации в этом случае подлежит не сам договор, а переход права собственности к покупателю. Только с момента такой регистрации покупатель становится собственником земельного участка.

Сторонами в договоре купли-продажи выступают продавец и покупатель. На стороне продавца, правомочного отчуждать принадлежащий ему земельный участок, не изъятый из оборота и не ограниченный в обороте, вправе быть любые субъекты гражданского и земельного права. Свободно распоряжаться оборотоспособными земельными участками вправе только их собственники (ст. 209, 260 ГК РФ).

В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать государство (Российская Федерация, ее субъекты), муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

В отношении покупателей земельных участков ЗК РФ устанавливает ограничения. Так, покупателями могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, что же касается иностранных граждан и иностранных юридических лиц, а также лиц без гражданства, то их возможность приобретения и владения земельными участками определенным образом ограничена.

Продавец обязан передать земельный участок покупателю в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен, то в соответствии с правилами ст. 314 ГК РФ. При этом продавец вправе исполнить договор, т.е. передать земельный участок, до наступления указанного срока или после его истечения, только с согласия покупателя. В любом случае право собственности на земельный участок сохраняется за продавцом до момента регистрации перехода права собственности на покупателя.

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому передаточным актом или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Обязательство продавца считается исполненным только после фактической передачи земельного участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи земельных участков как недвижимого имущества отличаются от последствий нарушения договоров купли-продажи иных объектов только при передаче недвижимого имущества ненадлежащего качества. Особенность выражается в лишении покупателя недвижимости права требования замены имущества, что объясняется спецификой недвижимого имущества - это всегда индивидуально-определенная вещь, и покупатель уже осуществил право выбора предмета договора при его заключении.

Недостатки имущества выражаются в несоответствии качества товара договорным условиям или в уменьшении пригодности имущества для определенного целевого использования. Недостатки являются существенными, если они неустранимы, не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки (п. 2 ст. 475 ГК РФ). Остальные недостатки имеют несущественный характер.

Качество передаваемого земельного участка должно соответствовать условиям договора и его целевому назначению. При этом в п. 3 ст. 37 ЗК РФ законодатель устанавливает, что в случае предоставления продавцом земельного участка покупателю заведомо ложной информации о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

§ 6. Договор мены земельных участков

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на них.

Существенной особенностью данной сделки является то обстоятельство, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гражданского законодательства и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Поскольку в основе договора мены лежит также переход права собственности на земельный участок (точнее - прекращение его у одного лица и возникновение у другого), то следует признать, что право на совершение сделок договора мены имеют только собственники.*(93) Но это не исключает того, что их могут заключать представители собственников, а также лица, связанные с собственником соответствующими договорными отношениями.

Надо признать, что мена земельных участков в России совершенно не развита и практически отсутствует. Однако сказанное не означает, что отсутствует сама потребность в ней.

Договор мены земельных участков заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Особенность данного договора заключается в том, что, если из соглашения не вытекает иное, тогда предполагается, что предметом этого договора является обмен равноценными земельными участками. Расходы, связанные с передачей земельных участков, их принятием и иными действиями, относящимися к исполнению договора, осуществляются той стороной, которая несет определенные обязанности (ст. 568 ГК РФ).

В случае если из договора следует, что его предметом является обмен неравноценными земельными участками, то на сторону, передающую земельный участок, цена которого ниже, чем цена участка, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы в ценах земельных участков. Эта разница должна быть оплачена стороной непосредственно до или после передачи земельного участка, если иной порядок оплаты разницы не предусмотрен договором мены.

По существу, договор мены неравноценными земельными участками представляет собой смешанный договор, в котором есть признаки как мены, так и купли-продажи. В юридической литературе высказывается мнение, что такого рода договор можно квалифицировать не только как сделку мены с элементами купли-продажи, но еще и как договор купли-продажи с элементами мены. Однако законодатель в п. 2 ст. 568 ГК РФ делает выбор в пользу договора мены, так как основная цель этого договора - обмен имуществом.

В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на соответствующие участки. Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на полученные по договору мены объекты переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче исполнены обеими сторонами. Однако возникновение права собственности на земельные участки по договору мены требует государственной регистрации. Из этого следует, что указанное выше общее правило к договору мены фактически неприменимо - право собственности возникает только с момента государственной регистрации.

Как и в случае других сделок с земельными участками, в договоре мены обязательно указываются признаки, идентифицирующие обмениваемые земельные участки: кадастровые номера, площади, целевое назначение земель, входящих в состав участков, являющихся предметом договора, цель их использования, размещенные на участках объекты недвижимости с указанием принадлежности последних собственникам. К договору прилагаются планы (чертежи) обмениваемых земельных участков.

При заключении договора мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу участков. Кроме того, стороны должны быть проинформированы о существовании сервитутов, передаче земельного участка третьему лицу. При этом на плане (чертеже) соответствующего земельного участка должны быть указаны границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также титулы этих прав. Стороны, в собственность которых по договору мены переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.

Отдельно гражданским законодательством урегулирован вопрос об ответственности за изъятие имущества, приобретенного по договору мены (ст. 571 ГК РФ). Сторона, у которой третьим лицом изъят приобретенный по договору мены участок, по обстоятельствам, возникшим до исполнения этого договора, вправе потребовать от другой стороны не только возмещения убытков (как при купле-продаже), но и возврата земельного участка, предоставленного в обмен.

Представляется, что при разработке и заключении договора мены следует исходить из двух наиболее важных аспектов. Во-первых, надо учитывать особенности объекта - земельного участка - и применять все те правила, которые требуются для оборота недвижимости. В частности, необходима государственная регистрация права приобретателя, следует идентифицировать земельный участок (т.е. указать номер кадастрового учета, местоположение и т.п.). Во-вторых, следует учитывать смысл самой мены и необходимость в указанных случаях применять правила о купле-продаже.

§ 7. Договор аренды земельного участка

Одним из самых распространенных договоров, объектом которых являются земельные участки, безусловно, выступает договор аренды.

Договор аренды земельного участка - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Правовую основу аренды земли составляют нормы гражданского и земельного законодательства РФ. ГК РФ содержит общие положения об аренде. Особенности аренды земли установлены нормами ЗК РФ, Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования. Предмет договора, а также размер арендной платы являются существенными условиями для договоров аренды земельных участков.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

Объектом договора аренды может быть только такой земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение участка, его кадастровые данные, площадь земли и другие сведения. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровый паспорт земельного участка.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ "право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику". Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Круг арендаторов земельных участков практически не ограничивается. ЗК РФ (п. 1 ст. 22) определяет, что арендаторами земельных участков на территории Российской Федерации могут быть иностранцы и лица без гражданства, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом. Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства - собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на аренду этих участков.

Договор аренды земельного участка, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время п. 2 ст. 26 ЗК РФ содержит норму, исключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее одного года.

В п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать следующее. Если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации. Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

Смотрите также файлы

Notariat_Sovershenie_notarialnykh_deystviy_kurs_1.docx

otvety_notariat_1-83.docx

RP_Notariat.pdf

V_V_Yarkov_-_Praktikum_po_notarialnomu_pravu_Rossii_Uchebnoe_posobie_dlya_studentov_yuridicheskikh_VUZov_i_fakultetov_-_2004_P.pdf

ZAKON_O_NOTARIATE.doc

Файл: Notariat_i_notarialnaya_deyatelnost_Gongalo_B_M_i_dr_Uch_pos_2009_-656s.doc

§ 6. Договор мены земельных участков

§ 7. Договор аренды земельного участка

Смотрите также файлы

Информация

Списки файлов

Дополнительно