Файл: Notariat_i_notarialnaya_deyatelnost_Gongalo_B_M_i_dr_Uch_pos_2009_-656s.doc

Недвижимость должна быть передана покупателю в установленный договором срок. Если договор не содержит указания на срок передачи, недвижимость должна быть передана в разумный срок после заключения договора (п. 1 ст. 457 ГК РФ). В случае неисполнения обязанности в срок, покупатель вправе потребовать передачи вещи в судебном порядке или отказаться от договора (ст. 463 ГК РФ).

Поскольку до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не является собственником недвижимости, его иск об отобрании вещи от продавца носит обязательственный характер. Соответственно, покупатель имеет право требовать отобрания вещи от продавца лишь в том случае, если вещь имеется в наличии у продавца и права на нее не переданы третьему лицу (ст. 398 ГК РФ).

Передаваемая недвижимость должна быть надлежащего качества, т.е. соответствовать определенному комплексу требований, обуславливающих способность вещи удовлетворять потребности покупателя. Соответствующие требования к свойствам отчуждаемой вещи устанавливаются договором. При отсутствии в договоре условий о качестве вещи продавец обязан передать покупателю недвижимость, пригодную для целей ее обычного использования (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Продавец несет ответственность за такие недостатки вещи, которые возникли до ее передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ). При этом не имеет значения характер недостатков (явные - скрытые), равно как и то обстоятельство, знал продавец о недостатках товара или нет. Как исключение, продавец не отвечает за недостатки, которые были оговорены им при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Распределение бремени доказывания момента возникновения недостатков зависит от наличия или отсутствия договорной гарантии качества в отношении товара (ст. 476 ГК РФ).

Продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, при условии что недостатки обнаружены в пределах сроков, установленных ст. 477 ГК РФ. Указанные сроки являются сроками на обнаружение недостатков, а не специальными сроками исковой давности. Поскольку в рамках § 1, 7 гл. 30 ГК РФ не содержится никаких правил относительно срока исковой давности, он составляет три года (ст. 196 ГК РФ) и будет исчисляться по общим правилам, т.е. с момента обнаружения недостатка (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

При наличии в отчуждаемой недвижимости обычных (несущественных) недостатков покупатель вправе по своему выбору требовать соразмерного уменьшения цены, либо безвозмездного устранения недостатков, либо возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК РФ). При обнаружении существенных недостатков покупатель имеет четыре альтернативных варианта защиты (требование соразмерного уменьшения цены, требование безвозмездного устранения недостатков, требование возмещения собственных расходов на устранение недостатков, право отказаться от договора) (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Отчуждаемая недвижимость должна быть передана свободной от прав третьих лиц. Данное требование считается нарушенным, если продаваемая недвижимость обременена правами третьих лиц - обязательственными, вещными или исключительными либо их притязаниями, которые впоследствии признаны правомерными.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора. При этом продавец отвечает только за обременения (притязания), возникшие до передачи товара покупателю. Однако ответственность продавца исключается, если покупатель знал или должен был знать о наличии таких обременений (притязаний) (абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Последствия эвикции, т.е. изъятия вещи в пользу третьих лиц по решению суда, установлены ст. 461 ГК РФ.

Обязанность продавца включает не только фактическую передачу недвижимости, но и перенесение на покупателя титула на нее. Продавец обязан совершить все необходимые для государственной регистрации перехода права собственности действия (предоставить все соответствующие документы, подать заявление и т.п.). При уклонении продавца покупатель вправе по суду требовать государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Кроме того, уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить недвижимость.

По общему правилу недвижимость должна быть оплачена непосредственно до или после ее передачи покупателю (п. 1 ст. 486 ГК РФ), т.е. в минимально возможный при данных обстоятельствах срок с момента передачи.

Соглашением сторон могут устанавливаться:

а) предварительная оплата;

б) оплата в кредит либо;

в) оплата в кредит с рассрочкой платежа.

Предварительная оплата товара (аванс) производится до передачи товара покупателю. Условие о сроке предварительной оплаты не является существенным условием договора. Если соглашением сторон этот срок не предусмотрен, он определяется по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Оплата в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. Условие о сроке оплаты в кредит не является существенным условием договора. Если соглашением сторон этот срок не предусмотрен, он определяется по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Отличие оплаты в кредит с рассрочкой платежа состоит в том, что оплата товара производится после его передачи, но не единовременно, а по частям. Условия о сроках, порядке и размере платежей является существенным, и при несогласовании этих условий договор считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено договором, продажа недвижимости в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) влечет возникновение залога (ипотеки) проданного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ). Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 ст. 11 Закона об ипотеке).

Последствия неисполнения покупателем обязанности оплатить передаваемую недвижимость различаются в зависимости от того, в какой последовательности должны исполняться обязательства сторонами договора купли-продажи.

В случае когда срок исполнения обязательства передать товар наступает после исполнения обязательства по его оплате, обязательство продавца является встречным. Соответственно, при просрочке оплаты продавец вправе приостановить исполнение своего обязательства, либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (п. 5 ст. 486, п. 2 ст. 487, п. 2 ст. 328 ГК РФ).

В случае неоплаты переданного товара продавец вправе требовать от покупателя уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. В договорах с условием оплаты в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) в случае неоплаты продавец также вправе отказаться от договора и потребовать возврата переданных товаров (п. 3 ст. 488, п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Если неоплата покупателем переданного товара может рассматриваться как существенное нарушение договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ), продавец вправе в судебном порядке требовать расторжения договора, независимо от государственной регистрации права собственности за покупателем.

3. Особенности продажи жилых помещений

Предмет договора - жилое помещение, т.е. изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Существенными условиями договора являются условия:

а) о предмете, т.е. отчуждаемом жилом помещении;

б) о цене;

в) о лицах, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также о характере их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В качестве таких лиц могут, в частности, выступать: бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(5)); арендаторы (п. 2 ст. 671 ГК РФ); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК РФ); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п. 1 ст. 586 ГК РФ); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).

Существенный характер данного условия предполагает, что оно должно быть согласовано, независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации (ст. 558 ГК РФ) и считается заключенным с момента такой регистрации. Если договор совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации такого договора (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежит также переход права собственности на жилое помещение (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Соответственно, при совершении договора продажи жилого помещения сторонам необходимо совершить два регистрационных действия:

а) зарегистрировать договор купли-продажи;

б) зарегистрировать переход права к покупателю.

Заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения, либо после соответствующей регистрации договора.

Контрольные вопросы

1. Понятие и характеристика договора продажи недвижимости.

2. Стороны договора продажи недвижимости.

3. Предмет договора продажи недвижимости.

4. Форма и порядок заключения договора продажи недвижимости.

5. Обязанности продавца недвижимости и последствия их неисполнения (ненадлежащего исполнения).

6. Передаточный акт и его правовое значение.

7. Последствия обнаружения недостатков в переданном недвижимом имуществе.

8. Обязанности покупателя недвижимости и последствия их неисполнения (ненадлежащего исполнения).

9. Особенности договора продажи недвижимости с условием об оплате в кредит (в кредит с рассрочкой платежа).

10. Особенности продажи жилых помещений.

Задачи для решения

1. Между фирмой "Ладога" (покупатель) и заводом "Рубин" (продавец) был заключен договор купли-продажи двух отдельно стоящих зданий. Однако в регистрации перехода права собственности на указанные объекты сторонам было отказано со ссылкой на незаключенность соответствующего договора в связи с отсутствием в нем условия о цене. В письменном отказе Федеральной регистрационной службы указывалось, что представленный договор устанавливает лишь балансовую стоимость зданий, без привязки этой стоимости к условию о цене.

Не согласившись с подобными доводами, стороны обратились в арбитражный суд с иском к ФРС о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и обязании ответчика произвести указанную регистрацию.

Какое решение должен вынести арбитражный суд?

Изменится ли решение, если мотивом для отказа в регистрации явилось то обстоятельство, что цена в договоре устанавливалась не отдельно по каждому из объектов, а применительно к обоим зданиям вместе?

2. После подписания договора купли-продажи дачи, но до момента регистрации перехода права собственности к покупателю продавец умер.

Входит ли проданная квартира в наследственную массу? Какие требования и к кому может предъявить покупатель?

Изменится ли решение, если предметом договора являлась квартира, а смерть продавца произошла после подписания, но до государственной регистрации договора (после регистрации договора, но до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю)?

3. Васин, являющийся собственником нежилого строения, в августе 2007 г. заключил договор о его продаже с Романовым. Договор был удостоверен нотариально. Поскольку в обусловленный срок передача проданного строения покупателю не состоялась, последний предъявил в суд требование об отобрании строения от продавца и передаче Романову. В судебном заседании выяснилось, что Васин в сентябре 2007 г. заключил договор купли-продажи того же строения с Буровым и переход права собственности на строение к Бурову зарегистрирован в установленном порядке. Несмотря на эти обстоятельства, Романов настаивал на удовлетворении своих требований, ссылаясь на недействительность договора Васина с Буровым, поскольку он был заключен позднее, чем договор с Романовым.

Какое решение должен вынести суд?

4. В нотариально удостоверенном и зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры указывалось на отсутствие лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемой квартирой. Однако в последующем покупателю стало известно, что после заключения договора купли-продажи, но до момента передачи квартиры ему продавец совершил в отношении этой квартиры договор найма сроком на два года.

Какие способы защиты существуют в подобной ситуации у покупателя? Может ли покупатель предъявить требование о признании договора незаключенным, поскольку сообщенные продавцом данные не соответствуют действительности?

5. По договору купли-продажи, удостоверенному нотариально, Рукин продал принадлежащую ему дачу Соловьеву. Дача была передана последнему по акту приема-передачи, переход права собственности на нее к покупателю был зарегистрирован. Поскольку покупатель не оплатил переданное ему имущество, Рукин обратился в суд с требованием о расторжении договора и возврате дачи ему.

Какое решение должен вынести суд?

Могут ли стороны своим соглашением расторгнуть договор? Если да, то какие требования предъявляются законом к подобному соглашению?

6. Стороны обратились к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи нежилого помещения. При изучении представленных документов нотариус обратил внимание, что согласно свидетельству о собственности помещение является жилым. Однако участники сделки заявили, что оно непригодно для проживания, так как окна выходят на оживленную магистраль, уровень шума в помещении превышает допустимые показатели. Согласно п. 39 Правил о признании помещения жилым помещением*(6), данное обстоятельство является основанием для признания помещения непригодным для проживания и перевода его в нежилое.

Какое разъяснение должен дать нотариус по этому поводу?

7. К нотариусу обратились Продавец и Покупатель с просьбой заверить договор купли-продажи помещения. Согласно техническому паспорту помещение является жилым. Продавец считает, что помещение является нежилым, в доказательство он представил Уведомление о переводе помещения в нежилое, выданное после выдачи технического паспорта.

Смотрите также файлы

Notariat_Sovershenie_notarialnykh_deystviy_kurs_1.docx

otvety_notariat_1-83.docx

RP_Notariat.pdf

V_V_Yarkov_-_Praktikum_po_notarialnomu_pravu_Rossii_Uchebnoe_posobie_dlya_studentov_yuridicheskikh_VUZov_i_fakultetov_-_2004_P.pdf

ZAKON_O_NOTARIATE.doc

Файл: Notariat_i_notarialnaya_deyatelnost_Gongalo_B_M_i_dr_Uch_pos_2009_-656s.doc

3. Особенности продажи жилых помещений

Контрольные вопросы

Задачи для решения

Смотрите также файлы

Информация

Списки файлов

Дополнительно