Файл: Notariat_i_notarialnaya_deyatelnost_Gongalo_B_M_i_dr_Uch_pos_2009_-656s.doc

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм.).

Судебная практика

Определение ВС РФ от 21 октября 2002 г. N 15-В02пр-11.

Постановление Президиума ВС РФ от 10 января 2001 г. N 237ПВ-2000пр.

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2004 года" от 24 июня 2004 г. (п. 15) // БВС РФ. 2004. N 11.

Ответ на вопрос п. 6 "Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2001 года" от 26 декабря 2001 г. // БВС РФ. 2002. N 4.

1. Общие положения о договоре ренты

Понятие и характеристика договора ренты. Структура гл. 33 ГК РФ позволяет выделить три вида рентных договоров: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Сравнение норм ст. 583, ст. 599 и ст. 605 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что пожизненное содержание с иждивением - самостоятельный договор, а не разновидность пожизненной ренты. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 ГК РФ (ст. 601 ГК РФ).

Определение договора ренты (ст. 583 ГК РФ) содержит общие для любой разновидности ренты признаки. Они позволяют охарактеризовать договор ренты как:

- договор об отчуждении имущества.

- возмездный договор. Возможность отчуждения предмета ренты за плату или бесплатно (ст. 585 ГК РФ) влияет не на природу договора, а на размер выкупной цены и некоторые иные детали отношений сторон договора (п. 2 ст. 595, п. 2 ст. 599 ГК РФ).

- реальный договор. Это означает, что он не может считаться заключенным, а обязательства - из него возникшими до момента передачи предмета договора плательщику ренты. Однако это правило утрачивает абсолютное значение при заключении договора, предметом которого является недвижимое имущество, поскольку такой договор подлежит регистрации, а потому считается заключенным с момента таковой (ст. 433 ГК РФ).

- односторонний договор, так как получатель ренты обладает только правами, а плательщик - только обязанностями.

- алеаторный договор (от лат. alea - игральная кость, случайность) или рисковый. Это означает, что невыгодность договора для одной из сторон не может явиться основанием для его изменения или расторжения, а ст. 451 ГК РФ к отношениям сторон не применяется.

В зависимости от того, за плату или бесплатно был отчужден предмет ренты, к договору ренты могут применяться нормы гл. 30 или гл. 32 ГК РФ. Какие конкретно нормы о купле-продаже и дарении могут применяться к рентным отношениям, зависит от того, насколько содержание нормы соответствует природе рентных отношений. Например, нормы, обусловленные безвозмездной природой дарения, не могут применяться к ренте, так как это возмездный договор. В то же время правила о последствиях передачи некачественного предмета не противоречат существу рентных отношений.

Форма и момент заключения договора. Договор ренты заключается в нотариальной форме (ст. 584 ГК РФ).

Рентное обязательство, как и любое договорное, возникает с момента заключения соответствующего договора. Момент заключения договора ренты обусловлен совокупностью нескольких обстоятельств: соглашением сторон, приданием ему нотариальной формы и передачей предмета ренты. Если по договору передается недвижимость, к указанным обстоятельствам должна быть добавлена также государственная регистрация договора.

Договор ренты, предметом которого является недвижимость, прекрасно иллюстрирует противоречия, заложенные в нормах, посвященных форме и оформлению договорных отношений сторон. Как реальный договор, договор ренты не может быть заключен ранее чем плательщику ренты будет передана вещь. Как договор, подлежащий регистрации, - не ранее регистрации договора. При регистрации договора регистрирующий орган не проверяет факт передачи имущества плательщику ренты. Какое же значение имеет тот факт, что договор ренты - реальный договор? Интересен и другой вопрос: что удостоверяет нотариус (ст. 162 ГК РФ)? Он не может удостоверять договор как сделку, поскольку ее нет до момента регистрации договора. При обращении сторон за удостоверением сделки нотариус удостоверяет не собственно факт заключения договора, а содержание воли сторон, правильность ее формирования и изъявления.

Субъектный состав договоров ренты всех видов ограничен (п. 1 ст. 589, п. 1 ст. 596, п. 1 ст. 601 ГК РФ). Рента может быть установлена в пользу третьего лица (выгодоприобретателя).

Предмет договора. Имущество по договору передается в собственность плательщика ренты (ст. 583 ГК РФ). Право собственности в соответствии с действующим гражданским законодательством устанавливается только в отношении вещей. Поэтому предметом договора ренты могут быть только вещи. По договору пожизненного содержания с иждивением - только недвижимые вещи (недвижимость) (ст. 601 ГК РФ). Понятие недвижимости дано в ст. 130 ГК РФ.

Доля в праве собственности вещью не является*(13).

Защита получателя ренты. Условиям договора ренты, направленным на защиту интересов получателя ренты, следует уделить особое внимание.

А. Исполнение обязанности плательщиком всегда обеспечено: или в силу закона, или в силу договора (ст. 587 ГК РФ). Вместо предоставления обеспечения (ст. 329 ГК РФ) плательщик ренты может застраховать риск договорной ответственности (ст. 932 ГК РФ).

Б. Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена рентными платежами (ст. 586 ГК РФ).

В. Риск случайной гибели имущества всегда лежит на плательщике (п. 1 ст. 595, ст. 600, п. 2 ст. 601 ГК РФ). Это означает, что гибель имущества, переданного плательщику ренты, не прекращает его обязанность по уплате рентных платежей. Единственное исключение установлено п. 2 ст. 595 ГК РФ.

Г. В договоре пожизненного содержания с иждивением право распорядиться объектом договора ренты или обременить его ограничено: плательщик должен получить на это согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Д. В договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением получатель при существенном нарушении договора другой стороной имеет право требовать возврата имущества, переданного под выплату ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Некоторые из них предусмотрены нормами ГК РФ.

Если нормы, регулирующие соответствующие отношения, сформулированы диспозитивно, целесообразно обратить внимание сторон договора на то, что они могут самостоятельно определить детали своих отношений.

Для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением введен минимально допустимый размер рентных платежей (п. 2 ст. 597, п. 2 ст. 602 ГК РФ), ориентированный на размер МРОТ. К сожалению, чтобы не сказать к стыду, размер МРОТ для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам равен 100 руб. (Федеральный закон от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда"*(14)). В настоящее время КС РФ принял к рассмотрению заявление о несоответствии указанного закона Конституции РФ. Можно предполагать, что размер МРОТ для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам будет увеличен.

Прекращение договора ренты. Рентное обязательство может быть прекращено по общим основаниям (см. гл. 26 ГК РФ), если это не противоречит существу ренты. Например, рентное обязательство может быть прекращено прощением долга. Однако договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением не прекращается исполнением (ст. 408 ГК РФ), поскольку эти виды договоров прекращаются истечением срока, определенного событием.

Законодатель специально упоминает случаи прекращения рентного обязательства путем расторжения договора и выкупа ренты.

Выкуп ренты - особый способ прекращения рентного обязательства (ст. 592, 593, п. 1 ст. 599 ГК РФ). Выкуп ренты в соответствии с грамматическим толкованием п. 1 ст. 599 ГК РФ не является разновидностью расторжения договора. Поэтому к выкупу ренты, осуществляемому по соглашению сторон, нельзя автоматически применить правило п. 1 ст. 452 ГК РФ о том, что расторжение договора осуществляется в той же форме, что и его заключение.

Право требовать выкупа ренты предоставлено: в договоре постоянной ренты и плательщику ренты - безусловное (ст. 592 ГК РФ), и получателю - при определенных условиях (ст. 593 ГК РФ); в договоре пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением - только получателю ренты (ст. 599, 605 ГК РФ).

2. Особенности отдельных договоров ренты

Договор постоянной ренты. В нотариальной практике этот вид ренты почти не встречается. Тем не менее целесообразно коротко остановиться на его особенностях.

1. Субъектный состав (п. 1 ст. 589 ГК РФ). В отличие от других видов ренты, получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

2. Предмет договора. Особые правила в отношении предмета постоянной ренты отсутствуют, под выплату ренты могут быть переданы любые вещи.

3. Существенными условиями договора являются условия:

1) предмете, передаваемом под выплату ренты;

2) о размере рентных платежей за определенный договором период, а при натуральной ренте - указание на вещи, работы или услуги, предоставлением которых осуществляется выплата ренты;

3) о предоставлении обеспечения исполнения обязанности плательщика ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

4. Прекращение договора. Особенностью договора является возможность выкупа ренты по инициативе любой стороны договора. Плательщик ренты имеет безусловное право отказаться от договора путем выкупа ренты (ст. 592 ГК РФ). Таким образом, для плательщика в постоянной ренте выкуп ренты - разновидность отказа от договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Получатель ренты имеет право требовать выкупа ренты при определенных условиях (ст. 593 ГК РФ). В данном случае рентное обязательство прекращается по соглашению сторон, а при его отсутствии - по решению суда.

При прекращении договора получатель ренты не имеет права требовать возврата предмета, переданного в собственность плательщика ренты.

5. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного плательщику постоянной ренты за плату, плательщик вправе требовать, соответственно, прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК РФ). Это единственный случай, когда риск гибели предмета лежит на получателе ренты.

Договор пожизненной ренты. Договор пожизненной ренты имеет следующие особенности.

1. Субъектный состав (ст. 596 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин или несколько граждан как сокредиторы.

2. Предмет договора. Особые правила в отношении предмета пожизненной ренты отсутствуют, под выплату ренты могут быть переданы любые вещи.

3. Существенными условиями договора являются условия:

1) о предмете, передаваемом под выплату ренты;

2) о размере рентных платежей за определенный договором период (ст. 597 ГК РФ);

3) о предоставлении обеспечения исполнения обязанности плательщика ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

4. Прекращение договора. Прекращение рентного обязательства путем расторжения договора или выкупа ренты допускается только по инициативе получателя ренты (п. 1 ст. 599 ГК РФ), и только при существенном нарушении договора плательщиком ренты. В обоих случаях прекращение обязательства имеет место по согласию сторон, а при его отсутствии - на основании судебного решения.

5. Последствия расторжения договора различны в зависимости от того, как отчуждено имущество при заключении договора: за плату или бесплатно. Получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества только в последнем случае (п. 2 ст. 599 ГК РФ). При этом идет зачет стоимости в счет выкупной цены ренты.

Нотариус может рекомендовать сторонам включить в договор положения, детализирующие их отношения. Например, соглашением сторон можно определить условия, на которых при наступлении соответствующих обстоятельств будет расторгаться договор: производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т.д.

Договор пожизненного содержания с иждивением. При изучении договора пожизненного содержания с иждивением следует выделить две его главные особенности.

А. Плательщик в договоре обязан содержать получателя ренты (п. 1 ст. 601 ГК РФ), а не тратить на него обусловленные договором суммы. Содержание - это обеспечение достойных жизненных условий лица, т.е. предоставление, в зависимости от материального и физического состояния получателя ренты, питания, лечения, бытовых услуг и т.д. и т.п. Поэтому при изменении потребностей получателя ренты расходы плательщика ренты могут увеличиться (п. 3 ст. 602 ГК РФ). Указанное правило есть проявление алеаторного характера рентных отношений.

Б. Отношения между сторонами договора носят лично-доверительный характер. Это обусловлено не тем, что стороны договора обычно тесно общаются и даже совместно проживают, а особенностями содержания этого договора. При заключении договора объективно невозможно определить объем содержания на весь период действия договора, он чаще всего будет меняться. Поэтому объем, а иногда и характер обязанностей плательщика напрямую зависят от личностных свойств получателя ренты.