Файл: Notariat_i_notarialnaya_deyatelnost_Gongalo_B_M_i_dr_Uch_pos_2009_-656s.doc

Факт нотариального удостоверения договора об ипотеке создает, помимо общих гарантий, связанных с нотариальной формой сделки как таковой, два дополнительных преимущества для сторон договора. Во-первых, для регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора, достаточно заявления только одной стороны: залогодателя или залогодержателя (ст. 20 Закона об ипотеке). Это положение устраняет проблемы, связанные с уклонением одной из сторон от регистрации договора об ипотеке (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Во-вторых, заявление о государственной регистрации ипотеки в таком случае может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие (ст. 16 Закона о регистрации прав).

В силу ст. 11 Закона об ипотеке регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в реестр записи об ипотеке. Поэтому содержащиеся в законе требования к регистрации ипотеки одновременно являются и требованиями к регистрации договора об ипотеке.

Существенные условия договора об ипотеке перечислены в ст. 339 ГК РФ и ст. 9 Закона об ипотеке. К ним относятся:

а) предмет ипотеки (с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием);

б) оценка предмета ипотеки;

в) условия, касающиеся обеспечиваемого ипотекой обязательства:

- его существо, размер и срок исполнения, основание возникновения;

- сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям);

- указание сторон, места и даты заключения договора, из которого это обязательство возникло или должно возникнуть (если обеспечиваемое обязательство возникло из договора);

г) указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю;

д) наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право;

е) при залоге права аренды арендованное имущество должно быть описано так же, как если бы оно само явилось предметом аренды;

ж) в случае выдачи закладной - указание на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной.

Перечень существенных условий договора об ипотеке позволяет сделать вывод о том, какие документы должны быть представлены нотариусу при удостоверении договора. В частности, к ним относятся документы, указывающие на основание возникновения и содержание обеспечиваемого обязательства. Учитывая, что договор будет передаваться на регистрацию, необходимо ориентироваться на перечень документов, содержащийся в ст. 20 Закона об ипотеке, а также в п. 12 и п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213.

Существенным условием договора об ипотеке является указание на существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 9 Закона об ипотеке). Во избежание споров указанные условия целесообразно включать в текст договора об ипотеке, а не прилагать к нему текст основного (кредитного и т.п.) договора.

Поскольку уплата процентов по кредиту (займу) является частью основного обязательства, в договоре об ипотеке должно быть указание не только на срок и порядок погашения суммы основного долга, но и на сроки уплаты процентов и их размер*(9).

Оценка предмета ипотеки осуществляется сторонами самостоятельно либо, по их поручению, профессиональным оценщиком (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке). Оценочная стоимость определяется свободно, кроме случаев, прямо указанных в законе. К таким случаям относятся, в частности, оценка земельного участка, которая не может быть ниже нормативной цены земли (ст. 67 Закона об ипотеке) и оценка государственного и муниципального имущества (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке).

Какое значение имеет эта оценка? Она учитывается при решении вопроса об отсрочке реализации предмета ипотеки (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке), а косвенно - и при отказе в обращении взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке). Оценка предмета ипотеки имеет значение также при замене и восстановлении предмета залога (ст. 345 ГК РФ), но в отношении недвижимости указанная норма ГК РФ вряд ли применима.

Оценку предмета ипотеки нельзя смешивать со страховой стоимостью и страховой суммой при страховании предмета ипотеки (ст. 947 ГК РФ, ст. 31 Закона об ипотеке), начальной продажной ценой при реализации предмета ипотеки на торгах (п. 3 ст. 350 ГК РФ), размером обеспечиваемого обязательства.

4. Обращение взыскания на предмет ипотеки и удовлетворение требований залогодержателя

Обращение взыскания - процедура, в результате которой залогодержатель подтверждает свое право на преимущественное удовлетворение требований за счет стоимости заложенного имущества.

Право обратить взыскание на предмет ипотеки возникает у залогодержателя при нарушении должником обеспечиваемого обязательства и только в том случае, если должник несет ответственность за допущенное нарушение (ст. 348 ГК РФ, ст. 50 Закона об ипотеке).

При этом законодатель исходит из того, что любого нарушения обеспеченного обязательства недостаточно для обращения взыскания на предмет ипотеки. В частности, при нарушении графика внесения платежей в погашение основного долга, просрочки должны быть систематическими (более трех раз в течение 12 месяцев). Следует обратить внимание на то, что размер просроченной к уплате суммы при этом в расчет не принимается (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке).

Важно обратить внимание на правило п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке: "При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке". Почему могут возникнуть подобные расхождения? Условия обеспеченного обязательства указываются и в основном договоре, и в договоре об ипотеке. Следовательно, если стороны изменят основной договор, но не внесут изменения в договор об ипотеке, между условиями двух договоров появятся расхождения.

Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется в судебном порядке. Таково общее правило.

Исключением является правило об обращении взыскания на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (ст. 349 ГК РФ, ст. 55 Закона об ипотеке). Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, включенное в договор об ипотеке до указанного момента, признается недействительным (п. 47 Постановления ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

Если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, для удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке необходимо согласие всех сособственников. Для нотариальной практики особенно актуален случай обращения взыскания на имущество, находящееся в совместной супружеской собственности. Из п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке следует, что согласие супруга на заключение соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки должно быть получено независимо от того, что ранее этот супруг дал согласие на заключение самого договора об ипотеке. Кроме того, по смыслу закона согласие супруга, так же как и согласие стороны по договору, должно быть дано после возникновения оснований для обращения взыскания и нотариально удостоверено (см. также ст. 35 СК РФ).

Нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке нельзя смешивать с документом, снабженным исполнительной надписью нотариуса. Взыскание не может быть осуществлено на основании такой надписи (п. 47 Постановления ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

Соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке не может быть заключено в случаях, прямо предусмотренных в п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке:

1) если для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (это касается, в частности, залога имущества недееспособных и ограниченно дееспособных граждан);

2) если предметом ипотеки является:

а) предприятие как имущественный комплекс

б) земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

в) земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

г) имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества*(10);

3) если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке совершается по правилам, установленным для заключения договоров. Существенные условия этого соглашения перечислены в п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Последнее требование должно быть соблюдено с особой тщательностью, поскольку соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).

Кроме того, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

В соглашении об обращении взыскания на предмет ипотеки стороны должны избрать способ удовлетворения требований кредитора-залогодержателя. Этих способов три (п. 3 ст. 55, ст. 56 Закона об ипотеке):

1) реализация предмета ипотеки на публичных торгах (ст. 57, 58 Закона об ипотеке);

2) реализация предмета ипотеки на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке);

3) приобретение предмета ипотеки залогодержателем для себя или для третьих лиц.

Если стороны договорились о том, что залогодержатель приобретет предмет залога, то соглашение об этом включается в нотариально удостоверенное соглашение сторон договора ипотеки об осуществлении взыскания. В таком случае соглашение в целом следует признать смешанным договором (ст. 421 ГК РФ). В части приобретения предмета ипотеки к такому соглашению, в зависимости от его условий, применяются либо правила о договоре купли-продажи, либо правила о договоре комиссии.

В первом случае залогодержатель выступает в роли обычного покупателя недвижимости и приобретает ее на праве собственности. Во втором случае он является покупателем, действующим в качестве комиссионера, а потому право собственности на недвижимость приобретает третье лицо - комитент (ст. 996 ГК РФ), в интересах которого действует залогодержатель.

Выкупная цена в обоих случаях засчитывается в счет требований залогодержателя к должнику, долг которого в соответствующей части погашается.

5. Распределение суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки

Если взыскание на предмет ипотеки было обращено во внесудебном порядке, то нотариус, удостоверивший соглашение о таком порядке взыскания, распределяет сумму, вырученную от реализации заложенного имущества (ст. 61 Закона об ипотеке).

Для правильного распределения суммы необходимо учесть установленную законом очередность удовлетворения требований.

В первую очередь из указанной суммы удерживаются расходы по обращению взыскания на это имущество и его реализации. К таковым относится и уплата нотариального тарифа. Затем погашаются проценты, а затем - сумма основного долга (ст. 319 ГК РФ). Проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, погашаются после суммы основного долга (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами").

Если имущество заложено по нескольким договорам об ипотеке, то требования залогодержателей удовлетворяются с соблюдением правил, установленных ст. 46 Закона об ипотеке. Так, залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет право преимущественного удовлетворения своих требований.

Оставшиеся после распределения вырученной суммы средства возвращаются залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК РФ).

6. Закладная

Заключение договора об ипотеке может сопровождаться выдачей закладной. Это означает, что оборот и осуществление прав кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству будет подчиняться особым правилам.

Статья 13 Закона об ипотеке определяет закладную как ценную бумагу. Закладная существует в документарной форме. Она обладает признаками, присущими иным ценным бумагам:

а) отсутствие хотя бы одного из обязательных реквизитов, перечисленных в Законе об ипотеке, лишает закладную свойства ценной бумаги (ст. 14 Закона об ипотеке);

б) для реализации воплощенных в закладной прав необходимо предъявление ее подлинника (ст. 17 Закона об ипотеке).

В закладной воплощены права и из основного договора, и из договора об ипотеке: право на получение исполнения по обеспечиваемому обязательству (чаще всего это кредитный договор или договор займа) и право залога указанной в договоре об ипотеке недвижимости (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).

Если стороны договора об ипотеке договорились о выдаче закладной, это условие должно быть указано в договоре. Однако сама закладная не является приложением к договору, а ее удостоверение нотариусом не обязательно. Закладная представляется залогодателем в орган, осуществляющий государственную регистрацию договора об ипотеке, вместе с этим договором. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (ст. 10 Закона об ипотеке).

Смотрите также файлы

Notariat_Sovershenie_notarialnykh_deystviy_kurs_1.docx

otvety_notariat_1-83.docx

RP_Notariat.pdf

V_V_Yarkov_-_Praktikum_po_notarialnomu_pravu_Rossii_Uchebnoe_posobie_dlya_studentov_yuridicheskikh_VUZov_i_fakultetov_-_2004_P.pdf

ZAKON_O_NOTARIATE.doc

Файл: Notariat_i_notarialnaya_deyatelnost_Gongalo_B_M_i_dr_Uch_pos_2009_-656s.doc

4. Обращение взыскания на предмет ипотеки и удовлетворение требований залогодержателя

5. Распределение суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки

6. Закладная

Смотрите также файлы

Информация

Списки файлов

Дополнительно