Файл: Notariat_i_notarialnaya_deyatelnost_Gongalo_B_M_i_dr_Uch_pos_2009_-656s.doc

Закладная как ценная бумага может быть заложена ее владельцем в обеспечение его обязательства перед третьим лицом (ст. 49 Закона об ипотеке). При залоге закладной такое лицо становится залогодержателем закладной и приобретает право удовлетворить свое требование по обеспеченному залогом закладной обязательству преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, в частности, владельца закладной, передавшего ее в залог (в ст. 49 Закона об ипотеке он назван "ипотечным залогодержателем").

Закладная как любая ценная бумага может быть передана в депозит нотариуса. Однако передача в депозит закладной, находящейся в залоге, влечет для участников ипотечных отношений два особых последствия.

А. Если при залоге закладной она передана в депозит нотариуса, должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство (или обязательства при условии частичных платежей) внесением долга в депозит нотариуса (п. 5 ст. 17 Закона об ипотеке).

Банк предоставил Иванову кредит на приобретение жилого дома с условием погашения долга равными платежами с течение 3 лет. Стороны заключили договор об ипотеке, включив в него условие о выдаче закладной. После регистрации ипотеки закладная передана банку. Банк, в свою очередь, получил заем от АО "Инвестор" и заложил закладную в обеспечение возврата этого долга. В соответствии с договором о залоге закладной, заключенным между банком и АО "Инвестор", закладная передана в депозит нотариуса. Теперь Иванов должен осуществлять платежи не в адрес банка, а в депозит нотариуса.

Указанное правило императивно, а потому не может быть изменено соглашением сторон. Законодатель не устанавливает для данного случая исполнения долга внесением сумм в депозит нотариуса особые последствия, а потому они определяются на общих основаниях. Это означает, что кредитор (в нашем примере - банк), или лицо, письменно уполномоченное им на осуществление прав по закладной, может получить суммы, перечисленные в депозит нотариуса должником (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). При этом банк (иное лицо) должен представить нотариусу доказательства того, что он является надлежащим кредитором.

Нельзя не отметить, что договором о залоге закладной могут быть предусмотрены особые условия погашения долга. Например, условие о том, что суммы, уплаченные должником в депозит, предназначены не ипотечному залогодержателю, а залогодержателю закладной (в нашем примере - не банку, а АО "Инвестор"). Либо условие о том, что эти суммы не должны передаваться уполномоченному лицу до наступления определенных обстоятельств. В любом случае нотариусу следует тщательно ознакомиться с условиями исполнения должником обязательства, согласованными сторонами. При наличии в представленных договорах особых условий можно посоветовать получение от сторон письменных рекомендаций о порядке выдачи сумм из депозита.

Б. Если при залоге закладной она передана в депозит нотариуса, управомоченное по закладной лицо (ипотечный залогодержатель) не обязано при осуществлении своих прав предъявлять закладную обязанному по ней лицу (п. 1 ст. 17 Закона об ипотеке). В нашем примере Иванов обязан осуществлять платежи в погашение долга в сроки и в размерах, предусмотренных условиями договора об ипотеке, но не имеет права требовать при каждом платеже предъявления закладной.

В то же время при осуществлении частичных платежей по закладной залогодатель имеет право требовать от залогодержателя (в нашем примере Иванов может требовать от банка) удостоверения факта платежа, в том числе путем совершения на закладной соответствующей записи. При обращении банка к нотариусу для проставления отметки на закладной нотариус, в депозите которого хранится закладная, должен убедиться в том, что банк является кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству и, соответственно, залогодержателем по договору об ипотеке.

Переданная в депозит нотариуса закладная должна быть возвращена по требованию уполномоченного на то лица. Кто является таковым лицом, может быть установлено только с учетом содержания закладной, условий договора о ее залоге и обстоятельств, связанных с исполнением (неисполнением) обязательств, обеспеченных ипотекой и залогом закладной.

Необходимо различать ситуации выдачи закладной управомоченному по ней лицу (например, ипотечному залогодержателю; в нашем примере - банку), с одной стороны, и обязанному по ней лицу. В любом случае выдача закладной обязанному по ней лицу требует особой осторожности, так как п. 7 ст. 17 Закона об ипотеке предусмотрено, что нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц свидетельствует, по общему правилу, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.

Рассмотрим типичные примеры.

А. Если обращение взыскания на заложенную закладную осуществляется в соответствии со ст. 349 ГК РФ, то закладная должна быть передана организатору торгов по реализации закладной.

Б. Если при залоге закладной на ней сделана специальная залоговая надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства (п. 4 ст. 49 Закона об ипотеке), при наступлении предусмотренного срока закладная должна быть передана указанному залогодержателю.

В. По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью залогодержатель обязан передать закладную залогодателю (п. 2 ст. 17 Закона об ипотеке). Однако эту обязанность должен исполнить не нотариус, а залогодержатель, поэтому и требование о передаче должно быть обращено к нему. В нашем примере Иванов, вернув кредит, может требовать от банка передачи закладной. Для выполнения этого требования закладную необходимо получить у нотариуса. Кто управомочен на это? Существенным условием договора о залоге закладной является указание на то, у кого должна находиться закладная (ст. 339 ГК РФ). В соответствии со ст. 49 Закона об ипотеке закладная может быть оставлена у законного владельца или передана залогодержателю закладной (в нашем примере оставлена у банка или передана АО). То лицо, у которого закладная будет находиться в соответствии с условиями договора, и передаст ее в депозит нотариуса, если условие об этом включено в договор о залоге закладной. Соответственно, это лицо и должно иметь право получить закладную из депозита. Иной порядок может быть установлен договором о залоге закладной. Например, стороны могут договориться, что получение закладной возможно только по совместному заявлению сторон договора о залоге закладной.

Г. Если договором о залоге закладной предусмотрена передача прав по закладной в порядке цессии (ст. 48 Закона об ипотеке), то закладная, при наличии соответствующих условий, должна быть передана не первоначальному залогодержателю закладной (тому, который передал ее в депозит нотариуса), а лицу, права которого основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

Сказанное подтверждает, что, принимая закладную в депозит, нотариус должен ознакомиться с условиями договора о ее залоге и договора об ипотеке, на основе которого выдана закладная.

Контрольные вопросы

1. Понятие ипотеки.

2. Предмет ипотеки.

3. Форма и содержание договора об ипотеке.

4. Обращение взыскания на предмет ипотеки.

5. Характеристика соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки.

6. Удовлетворение требований залогодержателя путем приобретения им предмета ипотеки.

7. Распределение нотариусом сумм, вырученных от реализации предмета ипотеки.

8. Характеристика закладной.

9. Нотариальные действия, связанные с закладной.

Задачи для решения

1. Банк предоставил Николаю Гореву кредит на покупку квартиры. Квартира была приобретена Горевым совместно с женой, причем 30% стоимости квартиры были оплачены ею за счет собственных средств. Впоследствии стороны кредитного договора решили заключить договор об ипотеке доли Горева в праве собственности на квартиру. Нотариус отказал в удостоверении договора.

Основателен ли отказ?

2. Фирма намерена предоставить своему работнику заем. Фирма и работник обратились к нотариусу за удостоверением договора об ипотеке. Стороны намеревались включить в договор, помимо прочего, следующие условия:

А. Договор об ипотеке обеспечивает возврат работником фирме долга в размере 100 тыс. руб., возникшего из договора займа на указанную сумму. Названный договор займа будет заключен на следующий день после удостоверения нотариусом настоящего договора.

Б. Предметом ипотеки является квартира, принадлежащая работнику на праве совместной с его женой собственности. Согласие жены на залог квартиры является неотъемлемой частью договора об ипотеке.

В. Работник и его жена согласны, что обращение взыскания на предмет ипотеки будет осуществляться во внесудебном порядке.

Оцените предложенные сторонами условия. Возможно ли включение их в договор об ипотеке?

3. Нотариус отказался удостоверить соглашение сторон договора об ипотеке об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке. Нотариус сослался на то, что сторонами не было представлено согласие супруги залогодателя, чем создавалась опасность признания сделки недействительной в силу ст. 55 Закона об ипотеке. Стороны договора посчитали отказ неправомерным, поскольку супруга дала согласие на заключение договора об ипотеке, что следует расценивать как согласие на обращение взыскания и реализацию предмета ипотеки.

Решите спор.

4. Нотариус удостоверил соглашение сторон договора об ипотеке об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке. Позднее залогодатель (не являвшийся должником по кредитному договору, обеспеченному ипотекой) обнаружил, что в соответствии с условиями кредитного договора сумма задолженности должника намного меньше, чем это следует из договора об ипотеке, и явно несоразмерна стоимости предмета ипотеки. Залогодатель считает, что удостоверенное нотариусом соглашение ничтожно, а обращение взыскания на предмет ипотеки невозможно. Залогодержатель же считает, что соглашение действительно, поскольку совершено сторонами добровольно, и из него следует признание залогодателем своего долга.

Разберите доводы, высказанные в споре, и решите, действительно ли удостоверенное нотариусом соглашение.

5. Гражданин Н. передал в депозит нотариуса закладную. Через некоторое время к нотариусу обратился представитель ООО "Х", желавший от имени ООО внести в депозит нотариуса очередной платеж в погашение долга, удостоверенного закладной.

При наличии каких условий принятие платежа в депозит будет соответствовать требованиям закона?

§ 3. Договор дарения

Законодательство по теме

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм.).

Судебная практика

Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

Пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств" // Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.

Пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник ВАС РФ. 2008. N 1.

1. Понятие и элементы договора дарения

Понятие и признаки договора дарения. Определение договора дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ) позволяет выделить основные признаки данной договорной конструкции.

Главным (конституирующим) признаком дарения является его безвозмездность.

Для уяснения данной характеристики необходимо обратиться к легальному определению безвозмездного договора. Согласно п. 2 ст. 423 ГК РФ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. При этом, для того чтобы считаться встречным, предоставление не обязательно должно предусматриваться тем же самым договором. Оно может быть предметом и отдельной сделки, иногда даже с третьим лицом. Ключевым признаком в признании предоставления встречным является его условная или причинная зависимость от действий дарителя.

Договор дарения, предусматривающий встречное предоставление, является притворной сделкой (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ, ст. 170 ГК РФ).

Существуют обстоятельства, внешне схожие с встречным предоставлением, однако не являющиеся таковым и, следовательно, не порочащие безвозмездности дарения.

К их числу могут быть, в частности, отнесены:

а) мотивы дарителя (например, исполнение какой-либо нравственной обязанности - сострадание или желание отблагодарить);

б) предоставления, носящие символический характер (например, считается, что за подаренный колющий предмет необходимо передать монетку, чтобы этот предмет не причинил вреда новому хозяину, а при дарении животных - "заплатить", чтобы животное "прижилось");

в) возложение на одаряемого расходов по принятию дара;

г) так называемый modus, т.е. возложение одной стороной на другую обязанности в свою пользу (в пользу третьих лиц или в общеполезных целях). При этом данная обязанность представляет собой ограничение (уменьшение) предоставляемого другой стороной (дарителем), поскольку должна исполняться единственно и исключительно из того, что дала другая сторона.

С учетом общей презумпции п. 3 ст. 423 ГК РФ необходимым для квалификации договора как дарения следует признать явно выраженное намерение одарить (an imus donandi).