Файл: Notariat_i_notarialnaya_deyatelnost_Gongalo_B_M_i_dr_Uch_pos_2009_-656s.doc

1. Субъектный состав (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. Поскольку к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, получателями ренты могут быть несколько граждан как сокредиторы. Однако после смерти получателя ренты его права по договору не могут перейти к другому, так как обязательство из договора неразрывно связано с личностью кредитора.

2. Предметом этого договора может быть только недвижимость (ст. 130 ГК РФ). Практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев предметом, передаваемым под выплату ренты, является жилое помещение. Определение и перечень объектов, относящихся к жилой недвижимости, содержатся в ст. 15 и ст. 16 ЖК РФ.

3. Существенными условиями договора являются условия:

1) о предмете, передаваемом под выплату ренты;

2) о стоимости всего объема содержания. Стоимость объема содержания должна быть "привязана" к определенному периоду, который стороны определяют по договоренности между собой. Стороны могут договориться, что содержание предоставляется, например, в размере 21 тыс. руб. за три месяца, 42 тыс. руб. за полгода и т.п. При этом стоимость всего объема содержания не должна быть меньше установленного минимума общего объема содержания в месяц (п. 2 ст. 602 ГК РФ). В наших примерах общий объем содержания в месяц составит по 7 тыс. руб. в месяц. Он определяется путем деления стоимости всего объема содержания на число месяцев, за которые он рассчитан (21 000 : 3 = 7000; 42 000 : 6 = 7000);

3) о видах предоставляемого содержания (это условие следует признать существенным в силу п. 1 ст. 602 ГК РФ).

4. Прекращение договора. Особые правила касаются не оснований прекращения рентного обязательства, а последствий прекращения договора. Полезно сравнить п. 2 ст. 599 ГК РФ и п. 2 ст. 605 ГК РФ применительно к вопросу о возврате предмета ренты. Очевидно, что права получателя ренты наилучшим образом защищены при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. При расторжении договора получатель ренты независимо от того, за плату или бесплатно было передано недвижимое имущество при заключении договора, вправе по своему выбору потребовать либо возврата имущества, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Контрольные вопросы

1. Понятие и виды договора ренты.

2. Характеристика договора ренты и его форма.

3. Правовые гарантии интересов получателя ренты.

4. Особенности прекращения рентного обязательства.

5. Договор постоянной ренты: понятие, элементы, содержание, прекращение.

6. Договор пожизненной ренты: понятие, элементы, содержание, прекращение.

7. Договор пожизненного содержания с иждивением: понятие, элементы, содержание, прекращение.

Задачи для решения

1. В результате возникшего конфликта стороны договора пожизненного содержания с иждивением заменили условие договора о содержании условием о выплате периодических платежей. Впоследствии конфликт усилился, плательщик перестал уплачивать платежи. Получатель ренты на основании п. 2 ст. 605 ГК РФ потребовал возврата предмета ренты (квартиры). Плательщик настаивал на применении п. 1 ст. 599 ГК РФ, ссылаясь на то, что при замене содержания периодическими платежами договор пожизненного содержания с иждивением превращается в договор пожизненной ренты.

Решите спор. Какие права имеет получатель ренты в описанной ситуации?

2. Договор пожизненной ренты был заключен на условии бесплатной передачи плательщику ренты земельного участка. Узнав, что плательщик готовится вырубить на переданном ему участке уникальные посадки, получатель ренты заявил иск "об отмене договора". В исковом заявлении он сослался на нормы ст. 578 и ст. 585 ГК РФ.

Подлежит ли иск удовлетворению?

3. Нотариусу был представлен для удостоверения договор пожизненного содержания с иждивением. В договоре было указано, что под выплату ренты передается 1/2 доля в праве собственности на жилой дом. Нотариус отказался удостоверить договор, ссылаясь на то, что доля в праве собственности не является недвижимостью. Стороны настаивали на удостоверении договора, поскольку приобретение этой доли приведет к тому, что плательщик станет сособственником недвижимого имущества, а потому речь, по сути, идет о передаче ему недвижимой вещи.

Чья позиция кажется вам более обоснованной: позиция сторон договора или позиция нотариуса? Какие аргументы вы можете привести в поддержку своей позиции?

4. По договору пожизненной ренты под выплату ренты был передан жилой дом. При передаче имущества плательщик ренты уплатил получателю крупную денежную сумму. Дом сгорел по вине получателя ренты. Плательщик ренты обратился к нотариусу с просьбой удостоверить отказ от договора в связи с невозможностью его исполнения по вине получателя ренты. На вопрос нотариуса о том, что он понимает под невозможностью исполнения, плательщик пояснил: "Условием договора является передача мне дома для пользования им. Я как собственник несу риск случайной гибели вещи, но не должен отвечать за вину получателя ренты. В результате его действий я не могу пользоваться домом, а потому, в силу эквивалентности договора ренты, он тоже должен лишиться того, что получает по договору"?

Оцените доводы плательщика ренты и дайте ему совет, как поступить в сложившейся ситуации?

5. Плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением существенно нарушил условия договора. Получатель ренты обратился к нотариусу с просьбой об "удостоверении требования о возврате предмета ренты".

Какое нотариальное действие может совершить нотариус в данном случае, и какой тариф взыскать при этом?

§ 5. Доверенность

Законодательство по теме

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Жилищный кодекс Российской Федерации.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм.).

Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" // СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3431 (с послед. изм.).

Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" // СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785 (с послед. изм.).

Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" // СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 1918 (с послед. изм.).

Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" // СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755.

Федеральный закон от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357 (с послед. изм.).

Инструкция о порядке совершения нотариальных действий главами местных администраций поселений и специально уполномоченными должностными лицами местного самоуправления поселений", утвержденная Приказом Минюста России от 27 декабря 2007 г. N 256 // РГ. 2008. 11 янв.

Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденные Приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. N 91.

Судебная практика

Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // БВС РФ. 1996. N 9; 1997. N 5.

Постановление Пленума ВАС РФ от 14 мая 1998 г. N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 7.

Информационное письмо ВАС РФ от 23 октября 2000 г. N 57 "О некоторых вопросах применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 12.

Постановление Президиума ВАС РФ от 16 мая 2000 г. N 5230/99 по делу N А40-14184/98-2-144 Дело по иску о признании недействительным заключения регистрационной платы и пункта протокола собрания учредителей о ликвидации акционерного общества направлено на новое рассмотрение в связи с неправильным применением арбитражным судом норм материального права // Вестник ВАС РФ. 2000. N 8.

1. Понятие представительства и полномочия

Признаки представительства. Закон не содержит определения представительства, поэтому его нужно сформулировать путем толкования п. 1 ст. 182 ГК РФ, содержащей признаки представительства. Их четыре.

А. Представительство имеет место при совершении юридических действий. В п. 1 ст. 182 ГК РФ упомянуты только сделки, однако и практика, и доктрина исходят из того, что отношения представительства распространяются не только на сделки, но и на иные действия, имеющие юридическое значение (см., например, ст. 971 ГК РФ, ст. 55 ГК РФ).

Б. Представительство будет иметь место только в том случае, если одно лицо действует от имени другого. Этот признак позволяет отграничить представительство от иных отношений, в которых одно лицо действует для другого или к его выгоде.

Важно подчеркнуть, что действие представителя от чужого имени должно прямо следовать из условий сделки. В противном случае можно говорить лишь об обычной сделке, совершаемой лицом для себя. На чем основан этот вывод? Исключения из общего правила не могут предполагаться. Поскольку общим правилом является то, что лица создают права и обязанности для себя (п. 1 ст. 21 ГК РФ), иное должно прямо следовать из условий сделки.

В. Последствия сделки, совершенной представителем, возникают непосредственно на стороне представляемого (п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Г. Представителем может считаться лишь лицо, наделенное полномочием.

Понятие полномочия. Правовая природа полномочия спорна. Во всяком случае, его нельзя рассматривать как элемент правоспособности, так как объем и содержание правоспособности уполномоченного лица и представляемого не могут изменяться в зависимости от наличия или отсутствия уполномочия (ст. 17 ГК РФ). Распространен взгляд на полномочие как на субъективное право*(15). Эта позиция критикуется*(16). Главным следствием признания полномочия субъективным правом будет признание того факта, что представитель может заявить самостоятельный иск в защиту своего права "представлять" доверителя. Однако такая возможность сомнительна, поскольку самостоятельный интерес в действиях представителя имеет доверитель. Наконец, полномочие рассматривают как особое правообразование, промежуточное между правоспособностью и субъективным правом явление*(17). Иначе говоря, это средство реализации правоспособности. А поскольку правоспособность признается за каждым лицом в отдельности, то и полномочие каждое лицо создает самостоятельно. Таким образом, главным следствием признания полномочия проявлением правоспособности будет вывод о том, что полномочие не может создаваться несколькими представляемыми (доверителями) совместно. Следовательно, доверенность не может быть сделкой со множественностью лиц. При этом в доверенности как документе может быть изложено содержание нескольких сделок, т.е. доверенностей, совершенных несколькими лицами.

Понятие представительства. Под представительством следует понимать отношения, возникающие в результате

1) предоставления полномочия

2) и (или) его реализации.

Первая группа отношений возникает между представляемым и представителем. Их обычно называют внутренними отношениями представительства. Вторая группа отношений - это отношения, в которых участвует третье лицо, т.е. лицо, с которым взаимодействует представитель. К этим отношениям следует отнести правоотношение между третьим лицом и представителем, с одной стороны, и правоотношение между третьим лицом и представляемым - с другой. Эти отношения называют внешними отношениями представительства. Смысл деления отношений представительства на внутренние и внешние в том, что внутренние отношения не известны третьим лицам, безразличны для них, и эти лица могут добросовестно ориентироваться в своем поведении на внешние отношения.

Понятие добровольного представительства. В зависимости от оснований, создающих полномочие, и от того, кто определяет содержание полномочия, представительство разделяют на обязательное (или законное), с одной стороны, и добровольное - с другой. Отношения добровольного представительства возникают на основании сделки представляемого. Законом предусмотрены два основания добровольного представительства: 1) доверенность и 2) договор о коммерческом представительстве.

2. Понятие и условия действительности доверенности

Определение доверенности. Легальная дефиниция доверенности помещена в п. 1 ст. 185 ГК РФ: "Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами". Анализ норм ГК РФ (в частности, норм об удостоверении доверенности) позволяет рассматривать доверенность как сделку, а под выдачей доверенности понимать совершение этой сделки.

Общеизвестно и второе значение термина "доверенность" - письменный документ, подтверждающий наличие полномочия и его содержание.

Правовая природа доверенности. Сделка по выдаче доверенности - это односторонняя сделка, поскольку она порождает правовые последствия в силу волеизъявления одного лица - представляемого (п. 2 ст. 154 ГК РФ). К доверенности применяются все правила о сделках. Так, условием действительности сделки является соответствие требованиям закона всех ее элементов: содержания, формы, субъектного состава, воли и волеизъявления сторон сделки. Рассмотрим эти условия.

Субъекты отношений, возникающих в связи с выдачей доверенности.

А. Представитель - лицо, действующее от имени представляемого. Представитель - субъект гражданского права. Именно поэтому представителем не может быть орган юридического лица.

Поскольку представитель должен совершать от имени представляемого сделки, он должен обладать дееспособностью, а точнее сделкоспособностью (способностью совершать сделки). В связи с этим на практике возник вопрос, может ли быть представителем лицо в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособный гражданин (ст. 26, 30 ГК РФ)? Представляется, что не может. Для совершения сделки такой гражданин должен получить согласие законного представителя, а потому его действия, по сути, будут подменяться действиями законного представителя*(18).